بازار اجاره مسکن درحالی تحت تاثیر اتمام فصل طلایی جابهجاییها هماکنون در شرایط نسبتا آرامی به لحاظ حجم مراجعه متقاضیان و همچنین سطح نرخهای پیشنهادی موجران دارد که در این میان در برخی از مناطق شهر تهران برخی آپارتمانهای ویژه با شرایط خاص به بازار اجاره عرضه میشوند.
هر چند هماکنون در بازار واحدهای مسکونی معمولی مناطق مختلف شهر تهران انواع مختلفی از فایلهای اجاره مسکن با شرایط متفاوت برای متقاضیان بازار اجاره قابل دسترس است و تحت تاثیر اتمام فصل اوج جابهجاییها هماکنون مستاجران با سهولت بیشتری قادر به چانهزنی و یافتن واحد موردنظرشان با شرایط نزدیکتر به سطح دلخواه خود به لحاظ سطح ونوع قیمتگذاری هستند، شرایط ویژه برخی آپارتمانها در مناطق ویژه شهر تهران (مناطق شمالی و لوکس پایتخت) این بخش از بازار اجاره مسکن را با سایر بخشها متمایز کرده است.
هرچند بازار اجاره واحدهای لوکس و گرانبها در مناطق مرغوب شمال شهر تهران مانند بازار اجاره سایر مناطق هماکنون تحت تاثیر تغییر فصل از انعطاف بیشتری در تعیین میزان و نحوه دریافت اجارهبها برای متقاضیان برخوردار است، اما در این بخش از بازار مسکن هماکنون دو پدیده مهم قابل رصد است.
بررسیهای میدانی از بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و فوقلوکس در مناطق شمالی شهر تهران نشان میدهد درحال حاضر برخی از این واحدها که عمدتا نسبت به سایر آپارتمانهای واقع در این مناطق شرایط ویژهتر و مشخصات متمایزکنندهتری دارند در میان سایر فایلهای مربوط به اجاره آپارتمان در این مناطق بهعنوان فایل شاخص یا فایل ممتاز، تنها به گروههای بهخصوصی از متقاضیان بازار اجاره عرضه میشوند.
این فایلها که در مقایسه با سایر فایلهای اجاره مسکن در مناطق مرغوب شمال شهر تهران علاوه بر سطح کیفی و قیمتی به لحاظ تعداد نیز انگشت شمار هستند هماکنون بهعنوان فایل ویژه به برخی مشتریان خاص بازار اجاره عمدتا در منطقه یک شهر تهران معرفی میشوند.
عمده مالکان و موجران این واحدها برخلاف مالکان و موجران سایر واحدهای مسکونی استیجاری در مناطق مختلف شهر تهران که تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپردههای بانکی ترجیح میدهند واحدهای خود را با شرایط اجاره ماهیانه ۱۰۰ درصدی یا سهم بیشتر اجاره ماهانه در مقایسه با رهن به مستاجران اجاره دهند تمایل دارند واحدهای سوپر لوکس خود را با رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند.
البته هماکنون همه این فایلهای ویژه، رهن کامل بیش از یک میلیارد تومان را بهعنوان مهمترین شرط اجاره آپارتمانهای مذکور به متقاضیان ثروتمند تعیین کردهاند؛ هرچند اجاره این واحدهای خاص علاوه بر رهن بسیار بالا و میلیاردی که برای آنها تعیین شده است مستلزم برخورداری شخص متقاضی از شرایط دیگری است که بهعنوان قوانین ساختمانها و مجتمعهای سوپرلوکس در محدوده همان ساختمان به رسمیت شناخته میشود.
در برخی از این مجتمعها هرچند ممکن است بهصورت مستقیم به متقاضی اجاره آپارتمانهای خاص اعلام نشود، اما بهطور غیرمستقیم سطح اقتصادی، اجتماعی، تحصیلات، تعداد نفرات و… مورد بررسی مالک قرار گرفته و در صورت تایید از سوی موجر و مطابقت ویژگیهای مستاجر با شرایط عمومی موردنظر و متناسب با سایر ساکنان، آپارتمان به وی اجاره داده میشود.
آپارتمانهای سوپر لوکس با رهن میلیاردی، این روزها بیشتر در میان فایلهای اجاره مربوط به پنتهاوسهای مجلل شمال شهر تهران مشاهده میشود؛ بنا بر اذعان مشاوران املاک و واسطههای اجاره مسکن در این مناطق مالکان این واحدها عمدتا تاجران و سرمایهگذارانی هستند که ترجیح میدهند با دریافت رهن میلیاردی از متقاضیان اجاره این واحدها، مبلغ مورد نظر را در سایر بازارها سرمایهگذاری کنند.
این دسته از مالکان تمایل یا اساسا نیازی به دریافت اجاره بهای ماهانه از مستاجران ندارند و این رویه دقیقا برخلاف رویهای است که هماکنون در میان سایر مالکان و موجران در بازار اجاره واحدهای مسکونی مشاهده میشود.
عرضه آپارتمانهای استیجاری با شرایط رهن کامل میلیاردی در شرایطی این روزها منجر به ایجاد شاخه یا دستهبندی جدید در سیستم فایلینگ بنگاههای مسکن مناطق شمالی شهر تهران شده است که در سایر بخشهای بازار اجاره مسکن این مناطق، شرایط نسبتا متعادلی به لحاظ حجم و نحوه قیمتگذاری برای اجاره آپارتمانهای لوکس و گرانقیمت مشاهده میشود.
بهعنوان مثال، مالک آپارتمان سوپرلوکس در محدوده خیابان فرمانیه، آپارتمان ۳۲۰ مترمربعی خود را به شرایط رهن کامل ۲ میلیارد و ۲۰۰ هزار تومانی به بازار اجاره عرضه کرده است؛ بنابر اعلام مالک، این واحد به سبک مدرن طراحی و ساخته شده است، کلید نخورده و تکواحدی است و از امکاناتی نظیر روفگاردن، سینما، استخر و… برخوردار است.
در همین منطقه، واقع در محدوده فرمانیه شرقی، آپارتمان فوقلوکس با مساحت ۴۰۰ مترمربع ۴ خوابه فول امکانات با شرایط یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رهن کامل به متقاضیان اجاره آپارتمان در این منطقه معرفی شده است.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
هرچند مالک این آپارتمان اعلام کرده است شرایط اجاره این واحد تا حدی قابل تعدیل بوده و در صورتی که متقاضی تمایل داشته باشد میتواند نحوه دریافت اجاره را به فرمول ترکیبی رهن به علاوه اجاره ماهانه تغییر دهد.
مشاهدات صورت گرفته و همچنین تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی شهر تهران نشان میدهد هماکنون علاوه بر معدود آپارتمانهایی که با رهن میلیاردی به بازار اجاره معرفی شدهاند، در سایر فایلها تنوع مناسبی از انواع فایلهای اجاره آپارتمانهای لوکس و بزرگمتراژ در این مناطق وجود دارد که در مقایسه با سطح آپارتمانها ومنطقهای که در آن واقع شدهاند شرایط قیمتی نسبتا مناسبی برای اجاره آنها تعیین شده است.
هماکنون فراوانی واحدهای مسکونی اجارهای با شرایط رهن کامل در مناطق مرغوب شمال شهر تهران به ویژه سه منطقه اول پایتخت(مناطق ۱ تا ۳) به مراتب بیش از سایر مناطق به خصوص مناطق مواجه با موج قابل توجه تقاضای مصرفی برای اجاره آپارتمانهای معمولی کوچکمتراژ و میانمتراژ است.
در شرایطی که هماکنون در سایر محلات و مناطق شهر تهران تحت تاثیر تغییر فصل و کاسته شدن از سطح تقاضا برای اجاره آپارتمان، موجران انعطاف بیشتری در تعیین اجارهبها ونسبت میان رهن و اجاره ماهیانه آپارتمانها در مقایسه با ماههای اوج جابهجایی و تقاضا در بازار اجاره از خود نشان میدهند اما این انعطاف هماکنون در اجارهبهای پیشنهادی مالکان واحدهای لوکس مناطق شمالی شهر تهران بیش از سایر مناطق مشهود است.
سازمان نوسازی شهر تهران به نمایندگی از شهرداری تهران بنا دارد با بهرهگیری از ظرفیتهای بخش خصوصی و در اجرای تکالیف قانونی خود در جهت نوسازی بافت فرسوده در این شهر، اقدام به جذب سرمایهگذار در پروژههای تامین مسکن جایگزین کند.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد به دنبال نهایی شدن طرح مشترک شهرداری و دولت برای تامین مسکن در بافت فرسوده، سازمان نوسازی شهر تهران اولین گام برای جذب سرمایهگذار بخش خصوصی جهت مشارکت در اجرای این طرح را برداشت. در این راستا سازمان نوسازی شهر تهران، تعدادی از اراضی عمومی متعلق به دولت یا سایر سازمانهای عمومی را بارگذاری تقریبی اعلام شده از تاریخ ۱۵ بهمن ماه سال جاری با دوره زمانی ۱۸ تا ۳۶ ماهه (وابسته به حجم و مقیاس پروژه) به واجدین شرایط واگذار میکند.
از این رو از تمامی سرمایهگذاران بخش غیردولتی و توسعهگران دارای توان سرمایهگذاری، تخصص و تجربه ساختوساز مسکن که مایل به مشارکت در این طرح هستند دعوت کرده تا در این تاریخ نسبت به تکمیل اسناد و تحویل آن اقدام کنند. پایلوت اجرای این طرح، پیش از این در نیمه دیماه در قالب تجمیع ۵۰ پلاک در محله تختی شهر تهران کلنگزنی شد. در این طرح، ۵۰ پلاک فرسوده متعلق به ۱۲۷ مالک با مساحت متوسط ۴۰ مترمربع(واحدهایی با مساحت ۲۳مترمربع تا کمتر از ۱۰۰ متر) تجمیع شدند و قرار است ۱۳۵ واحد در ۷ بلوک ۷ طبقهای از طریق آن ساخته شوند.
این پروژه به دلیل گستردگی تعداد پلاکها از یکسو و تعداد قابل توجه مالکان از سوی دیگر، به منظور آسانتر شدن روند ساخت، به سه سطح شامل ۱۲ پلاک، ۱۶ پلاک و ۲۲ پلاک تقسیمبندی شده است. حالا سازمان نوسازی بنا دارد در سایر مناطق شهری تهران پروژههای مشابه را با جذب مشارکت بخش خصوصی کلنگزنی کند.
برای خرید و فروش و رهن و اجاره به املاک توقف مراجعه کنید
بخش مسکن که سهم عمدهای از فعالیتهای اقتصادی کشور را به خود اختصاص داده، به انحای مختلف در رکود چندساله فرو رفت تا ضربهگیر تورم باشد، اما غافل از اینکه تحرک اقتصاد را کاهش و رکود را به کل اقتصاد تسری داد.
وزیر راه و شهرسازی در جهت رونق بازار مسکن و حمایت از متقاضیان خرید خبر از افزایش وام مسکن از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به شش درصد داده است. اما با توجه به گفتههای مدیرعامل بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن در صورتی میتواند افزایش یابد که بازپرداخت اقساط در استطاعت متقاضیان مسکن باشد.
با این محدودیت ایجادشده، عملاً تعداد کمتری از متقاضیان توانایی دریافت تسهیلات بیشتر را خواهند داشت. به نظر میرسد با توجه به وضعیت بانک مسکن، افزایش مبلغ تسهیلات از قدرت پرداخت آن بانک خارج باشد و این امر نیازمند تامین نقدینگی از سوی دولت است. بارها در بازار پول شاهد بودیم، زمانی که بانک مسکن با مشکل نقدینگی مواجه میشد، تعادل بازار به نحوی به هم میخورد که منابع از بانکهایی که ترازنامه پرریسک دارند و موسسات اعتباری بزرگ روانه بانکهایی چون بانک مسکن میشد، اگرچه موجب ایجاد بحران در نظام بانکی میشد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
با توجه به لزوم کفایت سرمایه مطمئن و سرمایه پایه کمریسک برای پرداخت تسهیلات، وضعیت مطالبات بانک مسکن ایجاب میکند به منظور افزایش توانمندی برای پرداخت تسهیلات، سرمایه بانک افزایش یابد یا نقدینگی آن از طریق دولت در قالب خط اعتباری جدید با نرخهای کمتر جبران شود.
از طرفی، کاهش نرخ سود تسهیلات از هشت درصد به شش درصد موجب افزایش ناچیزی در توان خرید متقاضیان میشود، به عبارتی، به ازای هر یک درصد کاهش در نرخ سود، مبلغ تسهیلات قابل دریافت به میزان ۹ میلیون تومان افزایش مییابد. در شرایطی که هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه خرید مسکن نرسیده یا به عبارتی، هنوز نهتنها نصف ارزش ملک را ندارند بلکه توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را نیز ندارند، کاهش نرخ سود تاثیر قابل توجهی در تحریک تقاضای مسکن نخواهد داشت.
شاید در این شرایط دولت از طریق کاهش نرخ سود تسهیلات بتواند توان خرید را نسبتاً افزایش دهد اما در مقابل با افزایش ۱۰درصدی تورم، کل اثر کاهش نرخ سود تسهیلات از بین میرود، از طرفی تحریک تقاضا به نوبه خود افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد.
در چرخه حمایتی دولت، چهار عنصر متقاضی، بانک، دولت و فروشندگان ملک وجود دارد، در وضعیت تورمی پیش روی اقتصاد ایران در سال جاری و سالهای بعد، هزینه اضافی بر متقاضی و بانک و دولت تحمیل شده و صرفاً فروشندگان منتفع خواهند شد.
زیرا متقاضی متحمل تسهیلات بیشتر به ازای متورم شدن قیمت مسکن شده و دولت برای پوشش هزینه ناشی از کاهش نرخ سود تسهیلات یارانه متناظر را به بانک مسکن پرداخت میکند، بانک نیز متحمل ریسکهای اعتباری ناشی از عدم پرداخت اقساط میشود. در مجموع این طرح به نظر نمیرسد تحرکی در بازار مسکن ایجاد کند.
برای خرید و فروش مسکن در فاز 1 اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.