بازار معاملات مسکن ۹۸ در ابتدای سال چه وضعیتی دارد؟

اولین برداشت از بازار مسکن ۹۸ به فاصله ۱۰ روز از شروع به کار واقعی بازار معاملات ملک از فریز شدن خرید وفروش واحدهای مسکونی به دلیل عبور کف قیمت‌های پیشنهادی از سقف قدرت خرید متقاضیان، حکایت دارد.

تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن که به‌صورت اسمی دو روز و به‌صورت واقعی ۱۰ روز از آغاز به کار آن در سال جدید سپری می‌شود، نشان می‌دهد هم‌اکنون به واسطه انجماد معاملاتی در بازار ملک به دلیل عقب‌نشینی و حاشیه‌نشینی هر دو سمت عرضه و تقاضا، تعداد خانه‌های خالی در پایتخت رو به افزایش رفته که مهم‌ترین دلیل این موضوع بدبینی سمت عرضه واحدهای نوساز نسبت به شرایط فعلی بازار به دلیل تصور احتمال ایجاد نوسان در بازار ارز در ماه‌های پیش‌رو است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه بنگاه‌های معاملات املاک از دو روز قبل به‌صورت اسمی فعالیت خود را در سال جدید آغاز کرده‌اند اما از آنجا که هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از روند معاملات ملکی از بازاریابی و عرضه فایل تا انتخاب واحد از سوی جست‌و‌جو‌گران ملکی و متقاضیان از طریق فضای مجازی انجام می‌شود، عملا بازار معاملات مسکن طی ۱۰ روز نامتوالی اخیر وارد سال جدید کاری شده است.

تحقیقات میدانی از آنچه تاکنون در بازار معاملات مسکن سال جدید سپری شده حاکی است بازار معاملات مسکن شهر تهران در شرایط فعلی در وضعیت کما به‌سر می‌برد؛ شرایطی که واسطه‌های بازار از آن در قالب فریز معاملات ملک در پایتخت یاد می‌کنند؛ بنا بر اعلام آنها هم‌اکنون هر دو سمت خریدار و فروشنده در وضعیت بی‌عملی قرار دارند و به نوعی به حاشیه بازار رفته ومنتظر مشخص شدن شرایط بازار برای هر نوع تصمیم‌گیری درخصوص انجام معامله یا عدم انجام آن هستند.

هر چند شرایط فعلی بازار مسکن به دلیل نبود عرضه و تقاضا برای فروش و یا خرید املاک مسکونی در شرایط فعلی به نوعی می‌تواند به معنای ایجاد شرایط رکودی در بازار مسکن باشد اما واسطه‌ها معتقدند این شرایط را نمی‌توان رکود نامید؛ چراکه از نظر واسطه‌های بازار، رکود بازار مسکن به شرایطی اطلاق می‌شود که تعداد فروشنده‌ها به مراتب بیش از تعداد خریداران حاضر در بازار باشد.

همچنین شرایط هیجان معاملاتی نیز از دید آنها به وضعیتی گفته می‌شود که تعداد خریداران به دلیل رو به رشد بودن قیمت مسکنبیش از تعداد فروشنده‌های مسکن باشد.

اگرچه تعداد معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در اسفند ماه-آخرین ماه از سال گذشته-به واسطه حضور پررنگ هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن نسبت به ماه‌های قبل به میزان چشمگیری افزایش یافت و در مقایسه با بهمن ماه-یک ماه قبل از آن-۳۵ درصد رشد کرد اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در ۱۰ روز کاری نامتوالی بازار مسکن در سال جدید هر دو سمت خریدار و فروشنده از بازار خارج شده‌اند و به نوعی در حال ارزیابی شرایط جدید بازار هستند.

علت خروج دسته‌جمعی خریداران و فروشندگان مسکن به نوعی به بدبینی آنها از شرایط موجود و پیش‌روی بازار مسکن مربوط می‌شود؛ هرکدام از دو گروه خریدار و فروشنده بنا بر دو علت عمده هم‌اکنون حاشیه بازار را به متن آن ترجیح داده‌اند و تمایل دارند تا مشخص شدن اوضاع از انجام هر نوع معامله خرید یا فروش خودداری کنند.

هر چند در ۱۰ روز کاری غیرمتوالی بازار مسکن در فروردین ماه امسال دست‌کم حدود ۵۰ فقره معامله خرید مسکن در تهران انجام شده است اما هم‌اکنون عمده خریداران وفروشندگان واحدهای مسکونی جزو گروه حاشیه‌نشین بازار محسوب می‌شوند.

وضعیت سردرگم بازار مسکن در ابتدای سال ۹۸

در شرایطی که محاسبات نشان می دهد بازار مسکن در بازه میان مدت همتراز با دو بازار رقیب دچار رشد قیمت شده، فروشندگان مسکن در روزهای اخیر تحت تاثیر برخی سایتهای اینترنتی، قدرت تصمیم گیری خود را برای تخفیف رونق بخش از دست داده اند.

 بعضی سایت‌های فروش ملک، کماکان عرصه تاخت و تاز نوسان گیران است؛ به طوری که در روزهای گذشته واحدهای ۳۰۰ میلیون تومانی مسکن مهر پردیس را تا یک میلیارد تومان قیمت گذاری کردند! هرج و مرج قیمتی البته در بازار مسکن شهر تهران نیز دیده می‌شود.

فروشندگان، تحت تأثیر قیمت‌های کاذب یا از فروش منصرف می‌شوند یا قیمت‌ها را به روز می‌کنند. این در حالی است که به گفته دفاتر املاک، قبل از اینکه مالکان قیمت‌ها را بالا ببرند هم برای واحد آنها مشتری پیدا نمی‌شد؛ چه برسد به حالا که پنج تا ۱۰ درصد به قیمت پیشنهادی اضافه کرده‌اند.

واسطه‌های ملکی می‌گویند که فروشندگان، قطعاً از ایجاد فضای رکود تورمی در بازار مسکن، توفیقی به دست نخواهند آورد. از سوی دیگر مقایسه روند رشد بازارهای مسکن، طلا و ارز طی پنج سال گذشته نشان می‌دهد که برخلاف تصور غالب، قیمت‌ها در هر سه بخش تقریباً به یک میزان رشد کرده و ظرفیت بازار مسکن پر شده است.

اقتصاد بدون تقاضا

منطق ساده‌ای در هر بازاری برای تعیین قیمت‌ها وجود دارد و آن تناسب عرضه و تقاضا است. در حال حاضر با توجه به جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن، بخش تقاضا قدرت خود را از دست داده و کارشناسان می‌گویند حداقل تا ۱۰ فصل این وضعیت ادامه پیدا خواهد کرد. در این فاصله هر نوع تحول قیمتی در بازار مسکن، زمان دستیابی به رونق مجدد را طولانی‌تر می‌کند.

طی سه ماه اخیر میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۹ میلیون و ۷۸۹ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به سه ماه قبل از آن سه درصد افزایش یافته است. سال گذشته در همین زمان متوسط قیمت مسکن شهر تهران پنج میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به ثبت رسید.

آذرماه ۱۳۹۶ نیز به عنوان نقطه آغاز افزایش قیمت، میانگین قیمت مسکن تهران پنج میلیون و ۹۰ هزار تومان بود. آذرماه ۱۳۹۴ هم متوسط قیمت سه میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بود. همان طور که آمار نشان می‌دهد قیمت نسبت به آذرماه سال ۱۳۹۶ معادل ۹۲ درصد و نسبت به آذرماه ۱۳۹۴ معادل ۱۵۲ درصد رشد یافته است.

قیمت مسکن در سال ۹۸ به کدام سمت خواهد رفت؟

فاصله شدید بین قیمت مسکن با قدرت خرید متقاضیان مصرفی باعث شده تا این بازار ظرفیت خود را برای رشد قیمت از دست بدهد.

 کارشناسان رشد قابل ملاحظه قیمت در سال ۱۳۹۸ را برای بازار مسکن متصور نیستند. این بازار سال گذشته در شرایطی رشد میانگین ۹۰ درصدی قیمت را به ثبت رساند که حدود ۷۰ درصد از دو بازار رقیب یعنی سکه و ارز عقب ماند. در سال جاری نیز هر نوع تحول قیمتی در بازار مسکن، رکود این بخش را عمیق‌تر خواهد کرد.

در یک نظرسنجی اینترنتی با حضور ۲۸۷ نفر از شرکت کنندگانی که عمدتاً فعال حوزه مسکن هستند، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ همتراز با تورم عمومی پیش‌بینی شده است.

۲۶ درصد افراد معتقدند افزایش قیمت مسکن همسطح تورم پیش می‌رود. ۲۵ درصد گفته‌اند کمی بالاتر از تورم خواهد بود. ۱۷ درصد پایین‌تر از نرخ تورم را برای این بخش پیش‌بینی کرده‌اند. ۱۷ درصد نیز معتقدند نرخ رشد قیمت مسکن منفی خواهد بود. ۱۱ درصد به رشد بیش از دو برابر تورم نظر داده‌اند و تنها ۴ درصد گفته‌اند که قیمت مسکن در سال جاری به دو برابر نرخ تورم می‌رسد.

جهش قیمت مسکن نخواهیم داشت

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تجربه سال ۱۳۹۱ بعد از رشد نرخ ارز و رشد جهشی قیمت مسکن گفت: این تجربه نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۸ رشد جهشی قیمت نخواهیم داشت؛ زیرا با توجه به کاهش قدرت خرید و رشد جهشی قیمت مسکن در سال گذشته، امسال قیمت مسکن در حد شاخص تورم افزایش خواهد یافت.

مصطفی‌قلی خسروی در عین حال بیان کرد: اگر فعالیت‌های وعده داده شده برای تولید مسکن به ثمر بنشیند ثبات قیمت مسکن دور از دسترس نیست.

از سوی دیگر، دولت برای رونق‌دهی به بازار مسکن برنامه‌هایی از جمله تولید و عرضه مسکن در شهرهای جدید، شهرهای کوچک و بافت‌های ناکارآمد را در دستور کار قرار داده است. روز یکشنبه با حضور رئیس‌جمهور نخستین طرح مسکن امید شهر تهران با نام پروژه بهاران شرقی به بهره برداری رسید. این طرح که شامل ۳۲۴ واحد مسکونی و ۶۳ واحد تجاری در ۹ بلوک می‌شود، در مجاورت بافت فرسوده منطقه ۱۸ شهر تهران قرار دارد.

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز در پیام نوروزی خود اعلام کرده بود: امیدوارم سال ۱۳۹۸ با حضور قوی‌تر همه دست اندر کاران، اعم از مشاوران، سازندگان و سرمایه‌گذاران حوزه مسکن به سال رونق ساخت و تولید مسکن تبدیل شود.