بازار مسکن در آستانه ورود به رکود چند ساله
بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ وارد دوره رکودی خود شد و این روند تا ابتدای سال ۹۶ ادامه یافت. نکته حائز اهمیت این است که قیمت یک مترمربع مسکن در تهران طی دوره رکود ۴ ساله، در حول و حوش ۴ میلیون تومان ثابت ماند.
از بهار سال ۹۶ افزایش قیمت مسکن به‌صورت ملایم استارت خورد و از پاییز سال ۹۶ شتابی فزاینده به خود گرفت تا اینکه میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران به بیش از هشت و نیم میلیون تومان در شرایط کنونی رسید که حاکی از دو برابر شدن قیمت، نسبت به ۱۸ ماه قبل (بهار ۹۶) است.
اما سوال بسیاری از فعالان اقتصادی این است که آیا این روند افزایشی قیمت، قابل ِتداوم است؟
در پاسخ باید گفت، تحلیل مدل‌های موجود، حاکی از آن است که کاهش تحرک قیمتی بازار مسکن طی ماه‌های آتی، قابل انتظار است و پس از طی شدن دوره گذار از رونق به رکود باید منتظر ورود به دوره رکود چندساله در بازار مسکن بود.
همچنین باید توجه داشت، همان‌طور که در دوره رونق بازار مسکن، شاهد صف خرید بودیم انتظار می‌رود با برچیده شدن تدریجی این صف‌ها در دوره گذار، شاهد شکل‌گیری صف فروش در دوره رکودی باشیم. فعالان بازار مسکن چه خوششان بیاید چه خوششان نیاید، قیمت مسکن با الگوی حرکت پله‌ای نمی‌تواند پیوسته افزایش یابد.
شواهد بازار مسکن حاکی از آن است که هر چه به سال آینده (۱۳۹۸) نزدیک‌تر شویم، احتمال ورود به دوره رکود بیشتر می‌شود به‌طوری که محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن سال آینده، رکود است و اگر اتفاق غیر مترقبه‌ای برای متغیرهای اصلی اقتصاد (مثل ارز، رشد اقتصادی، تورم عمومی و…) پیش نیاید، رکود چند ساله در انتظار بازار مسکن خواهد بود.
سوالی که ممکن است ذهن‌ها را درگیر کند روند قیمتی مسکن در دوره رکود آتی است که هر چند صحبت کردن پیرامون آن در اقتصاد پرنوسان ایران، دارای خطای پیش‌بینی بالایی است اما سعی خواهد شد در زمان مناسب و پس از تکمیل فروض مدل اقتصادی ذی‌ربط، سناریوهای آن ارائه شود.
برای اجاره آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
آمار اتحادیه املاک از بازار مسکن در مهرماه ۹۷
جدیدترین آمار از بازار مسکن که توسط رییس اتحادیه املاک تهران ارایه شد نشان می‌دهد در مهرماه سال جاری قراردادهای خرید و فروش در کل کشور ۱۹ درصد افزایش داشته اما در شهر تهران ۳۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.
اظهار کرد: در مهرماه سال جاری ۵۹ هزار و ۲۵ قرارداد خرید و فروش در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
وی افزود: در پایتخت اما شاهد افت ۳۷ درصدی معاملات بوده‌ایم. مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۱ هزار و ۳۲ قرارداد خرید و فروش در تهران داشتیم. این رقم در مهرماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۷ هزار و ۳۸۱ مورد بوده است.
خسروی همچنین با اشاره به قراردادهای اجاره گفت: در کل کشور ۴۷ هزار و ۳۸۴ قرارداد اجاره در مهرماه به ثبت رسیده که نسبت به سال قبل در همین بازه زمانی ۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در تهران نیز ۱۵ درصد کاهش قراردادهای اجاره را داشتیم. در مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۴۰ قرارداد اجاره در تهران به امضا رسیده است. این رقم در ماه مشابه سال قبل ۱۵ هزار و ۸۴۱ مورد بود. علت افت قراردادهای اجاره به دو موضوع اقدام برای خرید توسط شهروندان در کل کشور و مهاجرت از تهران مربوط می‌شود.
رشد ۲۶ درصدی خرید و فروش در هفت ماهه سال جاری
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران آمار قراردادهای خرید و فروش در بازار مسکن در هفت ماهه نخست امسال را نیز اعلام و خاطرنشان کرد: از ابتدای سال جاری تاکنون ۴۴۳ هزار و ۶۶ مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) در کل کشور به ثبت رسیده است. در زمان مشابه سال قبل این تعداد ۳۶۲ هزار و ۳۰۴ مورد بود که نشان می‌دهد قراردادهای خرید و فروش در کشور ۲۶ درصد افزایش داشته است.
وبیرتامن ادامه داد: در بخش اجاره اما ۳۶۴ هزار و ۱۹۲ قرارداد در هفت ماهه امسال به ثبت رسیده که با توجه به ۴۱۹ هزار و ۶۲۹ اجاره‌نامه در همین بازه زمانی سال قبل قراردادهای اجاره ۱۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. این رقم نیز به معنای تمدید اجاره نامه یا اقدام به خرید بوده است.
یرای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
چرا معاملات مسکن خارج از تهران شتاب گرفت؟
جدیدترین گزارش مرکز آمار از تحولات بخش مسکن نشان می‌دهد که در فصل آغازین سال جاری روند معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور کاملاً متفاوت با تهران بوده است.
بر مبنای گزارش مرکز آمار، رصد معاملات مسکن در فصل بهار نشان می‌دهد که طی بازه زمانی مورد بررسی حجم معاملات مسکن در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته بیش از یک و نیم برابر شده است، به نحوی که معاملات در برخی استان‌ها به بیش از دو برابر بازه زمانی مشابه در سال ۱۳۹۶ افزایش یافته است.
نکته جالب توجه درباره این معاملات این است که قیمت واحد مسکن در این استان‌ها طی یک سال منتهی به زمان گزارش‌شده، کمتر از نرخ تورم افزایش یافته است. این در حالی است که طی ماه‌های اخیر قیمت مسکن در شهر تهران بدون افزایش تعداد معاملات افزایش چشمگیری داشته است.
این افزایش چشمگیر به واسطه سهم وزنی بالای تهران در معاملات مسکن در کشور منجر به افزایش حدود ۳۰درصدی قیمت ملک در کشور در بهار سال جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه شده است. این در حالی است که در استان‌هایی که طی بهار سال جاری شتاب معاملاتی را تجربه کرده‌اند، میزان افزایش میانگین واحد قیمت مسکن به مراتب کمتر از تهران بوده است.
بر مبنای آمارهای مرکز آمار، با وجود افزایش تعداد معاملات بخش مسکن در سه ماه ابتدایی سال جاری، شیب رشد قیمت‌ها که تا حدودی متاثر از ملتهب شدن بازار دارایی بود، در سه ماه ابتدایی سال جاری در مقایسه با سه ماه پایانی سال گذشته کاهش یافته است. بنابراین به نظر می‌رسد بخش مسکن در سایر شهرهای کشور از فاز شبه‌رکودی حاکم بر معاملات پایتخت فاصله گرفته است.
این نشانه رونق را میتوان به چند شکل تفسیر کرد؛ از نظر رفتار سرمایه‌گذاری، بخش مسکن سهم بالایی در سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک‌تر کشور دارد. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران غیرتهرانی معمولاً تمایل کمتری به پذیرش ریسک معاملات ارز و طلا دارند. بنابراین در شرایط پرتنش فعلی احتمالاً بخشی از شهروندان در شهرهای کوچک‌تر تصمیم گرفته‌اند تا با خرید دارایی در قالب مسکن از ارزش پول خود حفاظت کنند.
افزون بر این میتوان گفت یکی دیگر از دلایل رونق معاملات مسکن در شهرهایی دیگر غیر از پایتخت شتاب‌گیری رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر بوده است. افزایشی که انتظار سودآور بودن معاملات مسکن در شهرهای کوچک را ایجاد کرده است چراکه سرمایه‌گذاران انتظار دارند فاز افزایش قیمت تهران با یک وقفه زمانی در سایر شهرها نیز مشاهده شود.
یکی دیگر از سناریوهای احتمالی توضیح‌دهنده تحولات معاملاتی اخیر در بخش مسکن، افزایش تمایل سرمایه‌گذاران بخش مسکن به سرمایه‌گذاری در سایر شهرها به جای پایتخت است.
صعود قیمت‌ها بدون شدت گرفتن معاملات از یک‌سو این سرمایه‌گذاران را نسبت به آینده بخش مسکن در تهران بدبین کرده است و از سوی دیگر باعث افزایش امید ریاضی سود در معادلات ذهنی این سرمایه‌گذاران در رابطه با معامله مسکن در خارج از پایتخت شده است چراکه این انتظار در ذهن سرمایه‌گذاران وجود دارد که صعود قیمتی اتفاق‌افتاده در پایتخت بالاخره به سایر شهرها نیز خواهد رسید.
اما آیا این سناریوهای احتمالی، بازار مسکن را از فاز شبه‌رکودی خارج خواهد کرد؟
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
در سال ۹۷ جهش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه امیدوار هستیم تعداد مستاجران در سال آینده بیشتر نشود، گفت: رشد تقاضا در بازار مسکن در فصل اجاره موجب بحران میان مالک و مستاجر می‌شود.
مصطفی قلی‌خسروی، در پاسخ به این سؤال که آیا با توجه به اینکه گفته می‌شود رشد قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم و یا ۲ درصد بیشتر از آن خواهد بود، آیا اجاره بها نیز در همین حد خواهد کرد گفت: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است و از آنجا که پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم و یا ۲ درصد بیشتر از شاخص تورم باشد رشد اجاره بها نیز در همین حد خواهد بود.
خرید و فروش آپارتمان در اندیشه را با املاک توقف تجربه کنید.
وی با اشاره به اینکه برخی تصور می‌کنند که سال آینده جهش قیمت مسکن خواهیم داشت، اظهار داشت: باید در جواب تصورات برخی از فروشنده‌ها و یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی و یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت.
خسروی اضافه کرد:علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد.
به گفته وی، هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چرا آمار معاملات مسکن در اسفندماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است، خاطرنشان کرد: برخی تصور می‌کنند که قرار است اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ دهد، بنابراین منتظر مانده‌اند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد.
وی افزود: البته افزایش نرخ ارز و طلا نیز باعث شد تا برخی از خرید و فروش مسکن خودداری و به سمت این بازارها کشیده شوند.
بازار اجاره مسکن به فراموشی سپرده شده است
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است طی سال های گذشته هیچگونه سیاست مشخص و خاصی برای ساماندهی وضعیت بازار اجاره طراحی و اجرا نشده است.
به گزارش ملک رادار، فردین یزدانی در گفت و گو با هیبنا، با بیان اینکه طی سال های گذشته بخش عمده تمرکز و توجه دولت به سمت مسکن ملکی بوده است، اعلام کرد: در دوره قبل -فاصله اواسط دهه ۸۰ تا سال ۹۲- توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بود متمرکز شد. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش بوجود آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این معنی بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجاره‌ای شیفت پیدا کرد.
وی ادامه داد: برآوردها نشان می داد که تا چند سال گذشته حدود ۶۰ تا ۶۵ درصد از خانوارهای تازه تشکیل شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و ۴۰ تا ۳۵ درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها و در نتیجه کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه تشکیل شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی طی سال های اخیر رفتند حداقل ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمی‌تواند واکنش خوبی نشان دهد.
وی برای تشریح این موضوع به تفکیک بازار مسکن به دو بخش خرید و اجاره پرداخت و افزود: بازار مسکن را میتوان به دو بازار مجزا اما مرتبط با هم شامل «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهمتر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل توجه تر از بازار خرید است، به این علت که متقاضیان اجاره مسکن را نوعاً دهک های میانی و پایینی تشکیل میدهند. به عکس بازار خرید و فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت تأثیرات ناشی از امکان کسب عایدی (زیان) سرمایه (Capital Gain/Loss) به جهت تغییرات قیمت ملک عمل می کنند، در بازار اجاره اساساً انگیزه های سرمایه ای (تقاضای مسکن به عنوان دارایی) بلاموضوع است. به عبارت دیگر تقاضای اجاره مسکن بطور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزه های سودجویانه و تحت تأثیر انتظار از آینده قیمت مسکن – به عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است.
وی با تاکید بر آنکه تا زمانی که وضعیت درآمدی مردم روبه بهبود نرود یا حداقل چشم انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمی‌رسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود، اظهار کرد: برای کنترل بازار اجاره مسکن -تنظیم نرخ رشد اجاره بها متناسب با نرخ تورم و توان اقتصادی خانوارها- می توان از الگوهای موفق اجرا شده در سایر کشورها استفاده کرد.
یزدانی طرح مسکن اجتماعی را یک نمونه موفق از طرح ساخت مسکن استیجاری ارزان قیمت عنوان کرد و گفت: به نظر می رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکن‌های استیجاری ارزان قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه ریزی کنیم می توان از فشار اجاره بها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم سال ها اجرا و بروز آثار مثبت آنها وقت نیاز دارد.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در عین حال تصریح کرد: برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال های ۱۳۷۵-۱۳۷۴ از سوی کارشناسان بحث هایی مطرح شد اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد . در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باید باشد ساخته شود اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریباً می‌توانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت می‌توانست در راستای اجاره‌داری در مناطق خاص و متوسط روبه پایین در قالب تسهیلات و اعتبارات، امکانات سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری فراهم کنند اما نه وزارت مسکن و نه شهرداری‌ها توجه خاصی به این مقوله نداشتند