پیش‌بینی رکود بازار مسکن توسط نایب رییس اتحاده مشاورین املاک

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: خروجی رشد بازارهای مسکن، طلا و ارز پس از جهش مقطعی قیمت، به رکود بازار مسکن منجر می‌شود.

 با اشاره به اختلاف حدود ۱۰۰ درصدی رشد قیمت مسکن نسبت به سکه و ارز گفت: به اعتقاد من این اختلاف با همین تناسب تا پنج شش ماه آینده پیش می‌رود. رشد بازارهای موازی وقتی زیاد می‌شود قیمت مسکن هم بالا می‌رود. البته رشد اخیر قیمت مسکن از بازارهای رقیب کمتر است اما به طور مثال اگر سکه به رشد ۲۰۰ درصد برسد باید توقع داشته باشیم که رشد مسکن هم حدود ۸۰ درصد شود ولی خروجی آن رکود مسکن خواهد بود.

وی افزود: پیش‌بینی من این است که معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه یا نزدیک به تیرماه یا کمتر خواهد بود. تا نیمه مردادماه معاملات نسبت به تیرماه فرق چندانی نکرده و اگر پایین نیامده باشد، بیشتر هم نشده است.

نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره طرح قیمت‌گذاری مسکن گفت: صدور بخشنامه و آیین‌نامه حرکت تعزیراتی یا راهکارهایی مثل قرارداد اجاره دو ساله و تعیین اجاره بها به نظر من هیچ تاثیری ندارد و نمی‌تواند در افزایش قیمت‌ها بازدارنده باشد. مشکل اصلی بخش مسکن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. وقتی توازن وجود ندارد بقیه طرح‌ها ممکن است در کوتاه‌مدت اثر بسیار محدود و کوتاهی داشته باشد ولی در میان‌مدت و درازمد اثری نخواهد داشت.

عقبایی ادامه داد: دولت و مجلس باید نگاهشان طولانی مدت باشد و نیازهای کشور را با افزایش تولید تامین کنند. وقتی در بعضی مناطق به ازای هر یک خانه چندین متقاضی وجود دارد دولت می‌خواهد چه طرحی بدهد که جلوی افزایش قیمت را بگیرد؟ بنابراین طرح‌هایی مثل قیمت‌گذاری بیشتر جنبه روانی دارد و راهکار اصلی نیست. ما باید از گفتاردرمانی خارج شویم و به سمت اقدامات عملی در حوزه مسکن برویم. این‌که موج خبری ایجاد کنیم و آخرش هم هیچ خروجی نداشته باشد مشکل مسکن حل نمی‌شود.

وی با بیان این‌که شش سال است شعار مسکن اجتماعی می‌دهیم و بعد افزایش قیمت را به گردن این و آن می‌اندازیم، گفت: طی شش هفت سال گذشته تولید ساختمان حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است. راهکار اصلی این است که دولت قیمت زمین را مدیریت کند و به اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی که دارای نقص و ایرادات خطرناک و مهلک است بپردازد. در کنار این موضوعات به جدا کردن اقتصاد از دولت در ابعاد مختلف و در حوزه مسکن بپردازد و توجه ویژه به انبوه‌سازان و سازندگان داشته باشد. وزارت راه و شهرسازی به عنوان نماینده اصلی دولت در حوزه مسکن، باید کارهایش را عملیاتی کند و البته از طرح‌های شتابزده پرهیز داشته باشد.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: هر اقتصادی نیاز به برنامه کوتاه مدت، میان مدت و درازمدت دارد. ما باید در عین حال که به بحران‌های فعلی توجه می‌کنیم، نیم‌نگاهی هم به آینده بیندازیم که متاسفانه در مسکن این نگاه وجود ندارد.

بازار مسکن در آستانه ورود به رکود چند ساله

بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ وارد دوره رکودی خود شد و این روند تا ابتدای سال ۹۶ ادامه یافت. نکته حائز اهمیت این است که قیمت یک مترمربع مسکن در تهران طی دوره رکود ۴ ساله، در حول و حوش ۴ میلیون تومان ثابت ماند.

 از بهار سال ۹۶ افزایش قیمت مسکن به‌صورت ملایم استارت خورد و از پاییز سال ۹۶ شتابی فزاینده به خود گرفت تا اینکه میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران به بیش از هشت و نیم میلیون تومان در شرایط کنونی رسید که حاکی از دو برابر شدن قیمت، نسبت به ۱۸ ماه قبل (بهار ۹۶) است.

اما سوال بسیاری از فعالان اقتصادی این است که آیا این روند افزایشی قیمت، قابل ِتداوم است؟

در پاسخ باید گفت، تحلیل مدل‌های موجود، حاکی از آن است که کاهش تحرک قیمتی بازار مسکن طی ماه‌های آتی، قابل انتظار است و پس از طی شدن دوره گذار از رونق به رکود باید منتظر ورود به دوره رکود چندساله در بازار مسکن بود.

همچنین باید توجه داشت، همان‌طور که در دوره رونق بازار مسکن، شاهد صف خرید بودیم انتظار می‌رود با برچیده شدن تدریجی این صف‌ها در دوره گذار، شاهد شکل‌گیری صف فروش در دوره رکودی باشیم. فعالان بازار مسکن چه خوششان بیاید چه خوششان نیاید، قیمت مسکن با الگوی حرکت پله‌ای نمی‌تواند پیوسته افزایش یابد.

شواهد بازار مسکن حاکی از آن است که هر چه به سال آینده (۱۳۹۸) نزدیک‌تر شویم، احتمال ورود به دوره رکود بیشتر می‌شود به‌طوری که محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن سال آینده، رکود است و اگر اتفاق غیر مترقبه‌ای برای متغیرهای اصلی اقتصاد (مثل ارز، رشد اقتصادی، تورم عمومی و…) پیش نیاید، رکود چند ساله در انتظار بازار مسکن خواهد بود.

سوالی که ممکن است ذهن‌ها را درگیر کند روند قیمتی مسکن در دوره رکود آتی است که هر چند صحبت کردن پیرامون آن در اقتصاد پرنوسان ایران، دارای خطای پیش‌بینی بالایی است اما سعی خواهد شد در زمان مناسب و پس از تکمیل فروض مدل اقتصادی ذی‌ربط، سناریوهای آن ارائه شود.

برای اجاره آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

آمار اتحادیه املاک از بازار مسکن در مهرماه ۹۷

جدیدترین آمار از بازار مسکن که توسط رییس اتحادیه املاک تهران ارایه شد نشان می‌دهد در مهرماه سال جاری قراردادهای خرید و فروش در کل کشور ۱۹ درصد افزایش داشته اما در شهر تهران ۳۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

اظهار کرد: در مهرماه سال جاری ۵۹ هزار و ۲۵ قرارداد خرید و فروش در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹ درصد افزایش  نشان می‌دهد.

وی افزود: در پایتخت اما شاهد افت ۳۷ درصدی معاملات بوده‌ایم. مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۱ هزار و ۳۲ قرارداد خرید و فروش در تهران داشتیم. این رقم در مهرماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۷ هزار و ۳۸۱ مورد بوده است.

خسروی هم‌چنین با اشاره به قراردادهای اجاره گفت: در کل کشور ۴۷ هزار و ۳۸۴ قرارداد اجاره در مهرماه به ثبت رسیده که نسبت به سال قبل در همین بازه زمانی ۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در تهران نیز ۱۵ درصد کاهش قراردادهای اجاره را داشتیم. در مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۴۰ قرارداد اجاره در تهران به امضا رسیده است. این رقم در ماه مشابه سال قبل ۱۵ هزار و ۸۴۱ مورد بود. علت افت قراردادهای اجاره به دو موضوع اقدام برای خرید توسط شهروندان در کل کشور و مهاجرت از تهران مربوط می‌شود.

رشد ۲۶ درصدی خرید و فروش در هفت ماهه سال جاری

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران آمار قراردادهای خرید و فروش در بازار مسکن در هفت ماهه نخست امسال را نیز اعلام و خاطرنشان کرد: از ابتدای سال جاری تاکنون ۴۴۳ هزار و ۶۶ مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) در کل کشور به ثبت رسیده است. در زمان مشابه سال قبل  این  تعداد ۳۶۲ هزار و ۳۰۴ مورد بود که نشان می‌دهد قراردادهای خرید و فروش در کشور ۲۶ درصد افزایش داشته است.

وبیرتامن ادامه داد: در بخش اجاره اما ۳۶۴ هزار و ۱۹۲ قرارداد در هفت ماهه  امسال به ثبت رسیده که با توجه به ۴۱۹ هزار و ۶۲۹ اجاره‌نامه در همین بازه زمانی سال قبل قراردادهای اجاره ۱۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. این رقم نیز به معنای تمدید اجاره نامه یا اقدام به خرید بوده است. 

یرای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

چرا معاملات مسکن خارج از تهران شتاب گرفت؟

جدیدترین گزارش مرکز آمار از تحولات بخش مسکن نشان می‌دهد که در فصل آغازین سال جاری روند معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور کاملاً متفاوت با تهران بوده است.

 بر مبنای گزارش مرکز آمار، رصد معاملات مسکن در فصل بهار نشان می‌دهد که طی بازه زمانی مورد بررسی حجم معاملات مسکن در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته بیش از یک و نیم برابر شده است، به نحوی که معاملات در برخی استان‌ها به بیش از دو برابر بازه زمانی مشابه در سال ۱۳۹۶ افزایش یافته است.

نکته جالب توجه درباره این معاملات این است که قیمت واحد مسکن در این استان‌ها طی یک سال منتهی به زمان گزارش‌شده، کمتر از نرخ تورم افزایش یافته است. این در حالی است که طی ماه‌های اخیر قیمت مسکن در شهر تهران بدون افزایش تعداد معاملات افزایش چشمگیری داشته است.

این افزایش چشمگیر به واسطه سهم وزنی بالای تهران در معاملات مسکن در کشور منجر به افزایش حدود ۳۰درصدی قیمت ملک در کشور در بهار سال جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه شده است. این در حالی است که در استان‌هایی که طی بهار سال جاری شتاب معاملاتی را تجربه کرده‌اند، میزان افزایش میانگین واحد قیمت مسکن به مراتب کمتر از تهران بوده است.

بر مبنای آمارهای مرکز آمار، با وجود افزایش تعداد معاملات بخش مسکن در سه ماه ابتدایی سال جاری، شیب رشد قیمت‌ها که تا حدودی متاثر از ملتهب شدن بازار دارایی بود، در سه ماه ابتدایی سال جاری در مقایسه با سه ماه پایانی سال گذشته کاهش یافته است. بنابراین به نظر می‌رسد بخش مسکن در سایر شهرهای کشور از فاز شبه‌رکودی حاکم بر معاملات پایتخت فاصله گرفته است.

این نشانه رونق را می‌توان به چند شکل تفسیر کرد؛ از نظر رفتار سرمایه‌گذاری، بخش مسکن سهم بالایی در سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک‌تر کشور دارد. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران غیرتهرانی معمولاً تمایل کمتری به پذیرش ریسک معاملات ارز و طلا دارند. بنابراین در شرایط پرتنش فعلی احتمالاً بخشی از شهروندان در شهرهای کوچک‌تر تصمیم گرفته‌اند تا با خرید دارایی در قالب مسکن از ارزش پول خود حفاظت کنند.

افزون بر این می‌توان گفت یکی دیگر از دلایل رونق معاملات مسکن در شهرهایی دیگر غیر از پایتخت شتاب‌گیری رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر بوده است. افزایشی که انتظار سودآور بودن معاملات مسکن در شهرهای کوچک را ایجاد کرده است چراکه سرمایه‌گذاران انتظار دارند فاز افزایش قیمت تهران با یک وقفه زمانی در سایر شهرها نیز مشاهده شود.

یکی دیگر از سناریوهای احتمالی توضیح‌دهنده تحولات معاملاتی اخیر در بخش مسکن، افزایش تمایل سرمایه‌گذاران بخش مسکن به سرمایه‌گذاری در سایر شهرها به جای پایتخت است.

صعود قیمت‌ها بدون شدت گرفتن معاملات از یک‌سو این سرمایه‌گذاران را نسبت به آینده بخش مسکن در تهران بدبین کرده است و از سوی دیگر باعث افزایش امید ریاضی سود در معادلات ذهنی این سرمایه‌گذاران در رابطه با معامله مسکن در خارج از پایتخت شده است چراکه این انتظار در ذهن سرمایه‌گذاران وجود دارد که صعود قیمتی اتفاق‌افتاده در پایتخت بالاخره به سایر شهرها نیز خواهد رسید.

اما آیا این سناریوهای احتمالی، بازار مسکن را از فاز شبه‌رکودی خارج خواهد کرد؟

برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

برنامه دولت برای شیوه مدیریت زلزله تهران

دولت در لایحه مدیریت بحران کشور که مراحل پایانی بررسی در کمیسیون‌های تخصصی مجلس را پشت سر گذاشته و آماده بررسی نهایی در صحن است، یک ساز و کار جدید برای فرماندهی بحران ناشی از حوادث غیرمترقبه در تهران تعریف کرده است.

در صورت تصویب این لایحه به همان شکل تدارک دیده شده، سکان مدیریت بحران شهر تهران از دست شهردار خارج و به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور و ترکیبی از مسوولان دستگاه‌های دولتی و عمومی مرتبط، واگذار می‌شود.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

در حال حاضر در همه شهرها، سکان مدیریت بحران در اختیاردولت است اما در شهر تهران، شهردار مسوول ارشد امور مدیریت بحران است. شهرداری یک سازمان تحت عنوان سازمان پیشگیری و مدیریت بحرانشهر تهران دارد که هنگام بروز حوادثی همچون سیل، آتش‌سوزی گسترده، توفان و حتی زلزله، فرماندهی عملیات امداد و نجات از طریق این سازمان پشتیبانی شده و به اجرا درمی‌آید.

با این حال، دولت با دو هدف در نظر دارد مدیریت بحران شهر تهران را به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور واگذار کند. هدف اول دولت، مدیریت یکپارچه امور در هنگام بروز بحران‌های ناشی از حوادث غیرمترقبه به‌خصوص زلزله است.

تجربه زلزله‌های اخیر در مناطق مختلف کشور نشان داده حتی در شهرهایی که مدیریت بحران در اختیار مقامات ارشد دولتی آن شهر یا استان قرار دارد، به دلیل نبود فهم مشترک در برخی مسوولان محلی نسبت به ساز و کار استاندارد و حرفه‌ای مدیریت بحران، اعمال سلیقه‌ها باعث شده در امور مربوطه اختلال به‌وجود بیاید و بازدهی تیم‌های حرفه‌ای به دلیل دست‌اندازها، کاهش پیدا کند.

هدف دوم دولت نیز تضمین همکاری دستگاه‌های دولتی و همچنین استان‌های همجوار تهران با مدیریت بحران پایتخت در مواقعی همچون بروز زلزله بزرگ است.  رئیس سازمان مدیریت بحران کشور در این باره می‌گوید: شهرداری ابزار کافی برای هدایت دستگاه‌های مرتبط با امور مدیریت بحران حوادث و به‌خصوص استان‌های همجوار از بابت کمک به تیم‌های عملیاتی شهر را ندارد.

بر‌اساس این گزارش لایحه مدیریت بحران کشور قرار بود در مجلس قبل به سرانجام برسد اما تا کنون معطل مانده است و اکنون نیز مراحل پایانی بررسی در کمیسیون‌ها را پشت سر گذاشته است. در این لایحه، برای استان تهران، ۲۰ استان معین برای کمک‌رسانی در مواقع حوادث غیرمترقبه پیش‌بینی شده است که به این ترتیب بیش از نیمی از امکانات عملیاتی کشور در مواقع اضطراری تهران، به کمک پایتخت و شهرهای همجوار آن خواهد آمد.

در این لایحه، حوادث در سه سطح درجه‌بندی شده است. سطح اول به حوادث محلی در درون شهر برمی‌گردد که در تهران علی‌القاعده همچنان سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر مسوولیت مهار و مدیریت آن را برعهده دارد. در بقیه شهرها بخشدار مدیریت امور را به دست می‌گیرد.

با افزایش ابعاد حادثه در سطح دوم، فرماندار این وظیفه را برعهده خواهد گرفت و در نهایت اگر حادثه کل شهرستان را درگیر کند (همچون زلزله بزرگ) استاندار به‌عنوان مقام عالی دولتی حاضر در استان مدیریت عملیات پسابحران را به دست خواهد گرفت.

رئیس سازمان مدیریت بحران کشور (معاون وزیر کشور) در این باره معتقد است: تهران هم یک کلان شهر و هم پایتخت است بنابراین درجه اهمیت این شهر در بالاترین سطح قرار دارد چرا که اگر حادثه بزرگی در این شهر اتفاق بیفتد طبیعتا ابعاد حادثه در سطح کلان و ملی افزایش پیدا می‌کند.

در این حالت وزیر کشور و استاندار تهران به‌عنوان دو بازوی اصلی باید به حادثه ورود پیدا کنند و عملا وظایف اجرایی در چنین مواقعی از حیطه اختیار شهردار خارج می‌شود. تحلیل دولت درباره آنچه ناتوانی شهرداری در مدیریت بحران حوادث بزرگی همچون زلزله احتمالی با شدت بالای ۷ ریشتر عنوان می‌شود به نبود تضامین کافی از بابت همکاری دستگاه‌های دولتی با شهرداری برمی‌گردد.

به گفته معاون وزیر کشور در لایحه مدیریت بحران کشور، به‌رغم آنکه همچنان از ظرفیت شهرداری استفاده می‌شود از امکانات و توانمندی‌ها و تجهیزات امداد و نجات سایر نهادها و دستگاه‌های دولتی به‌خصوص دستگاه‌های خارج از استان تهران نیز بهره‌گیری خواهد شد.

در این حالت، به یک مقام دولتی برای هماهنگی‌های استانی با ۲۰ استان معین نیاز است. بنابراین از نظر جایگاه سازمانی، چنین مسوولیتی در ردیف مسوولیت‌های وزیر کشور طبقه‌بندی می‌شود. طرح دولت برای انتقال سکان مدیریت بحران تهران از شهرداری به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور، منتقدانی دارد که یکی از آنها رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران است.

احمد صادقی با طرح چند اشکال به لایحه مدیریت بحران کشور معتقد است: در لایحه جدید نقش و وظیفه مشخص در فرآیند مدیریت بحران به شهرداری‌ها واگذار نشده است، به‌رغم اینکه در لایحه قانون جامع مدیریت شهری که در حال طی مراحل تصویب است برای حوادث شهری و بحران‌ها، شهردار را مدیر بحران شهر می‌دانند، این موضوع نه تنها مورد توجه قرار نگرفته است بلکه مسوولیت بحران شهر تهران را که قانون قبلی به شهردار تهران واگذار کرده بود حذف و این مسوولیت را به یک کارگروه شهرستانی و با مسوولیت وزیر کشور محول کرده است. در صورت تصویب به شکل موجود مشکلی از مسائل مدیریت بحران کشور را حل نخواهد کرد و حتی فرآیند تصمیم‌گیری و مدیریت را پیچیده‌تر خواهد کرد.

رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران همچنین عدم توجه به نقش مشارکت مردم در حوادث و سوانح به ویژه در مراحل پیشگیری و آمادگی، تداخل اقدامات موازی با پدافند غیر عامل، تمرکز بر مرحله آمادگی و پاسخگویی در حوادث به جای مراحل پیشگیری و کاهش خطرپذیری و غفلت از مفاهیم نوین تاب‌آوری، غیرشفاف‌بودن مدیریت بحران در پایتخت، ابهامات و ایرادات در تعریف مفاهیم و مغایرت با تعاریف جهانی و برخی مغایرت‌ها با سیاست‌های کلی ابلاغی نظام در حوزه پیشگیری و کاهش خطرپذیری را از دیگر کاستی‌های این لایحه برشمرد.

این مقام مدیریت شهری پایتخت درباره زلزله احتمالی که همگان انتظار آن را با توجه به سوابق لرزه‌ای گسل‌های تهران دارند نیز گفت: پیامد‌های وقوع هر زلزله‌ای بستگی به سناریو‌های مختلف یا شرایط وقوع زمین لرزه دارد.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.