بررسی وضعیت بازار مسکن از ابتدای سال ۹۶ تاکنون

، بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران در ۲۷ ماه گذشته نشان می‌دهد که در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، شهریور و اسفند بالاترین تورم ماهانه مسکن اتفاق افتاده و در ماه‌ فروردین ثبات نسبی قیمت بر بازار حاکم بوده است.

شهریورماه ۱۳۹۷هیجان بازار مسکن پایتخت با ۹.۷ درصد افزایش ماهانه‌ قیمت به نقطه اوج خود در سال گذشته رسید و پس از آن تا بهمن ماه با میانگین ۴.۳ درصد به تدریج فروکش کرده است. سپس در اسفندماه با توجه به افزایش حجم خرید و فروش ناشی از انتظارات تورمی، رشد ماهانه قیمت به رقم ۸.۸ درصد رسیده است.

در سال جاری نیز تا کنون ماه اردیبهشت با ۱۲.۵ درصد رشد ماهانه، بالاترین میزان افزایش قیمت را به خود اختصاص داده و البته دومین ماه از سال جاری، رکورد بالاترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا کنون را به خود اختصاص داده است.

در خردادماه قیمت مسکن شهر تهران رقم بی‌سابقه ۱۳.۳ میلیون تومان در هر متر مربع را لمس کرد که تورم ۴.۹ درصد ماهانه و ۱۰۴ درصد سالانه را نشان می‌دهد.

هرچند عمده کارشناسان معتقدند که بازار مسکن در حال نزدیک شدن به نقطه اشباع قیمتی است، اگر روال دو سال گذشته ادامه پیدا کند، ممکن است در شهریورماه با افزایش نسبی قیمت مواجه شویم و در نیمه دوم سال به ثبات نسبی قیمت برسیم.

منحنی تورم ملکی در پایتخت نشان می‌دهد که اوضاع قیمت ماه‌های فروردین معمولاً آرام بوده است. فروردین ۱۳۹۶قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه قبل از آن ۴.۳ درصد کاهش یافت.

فروردین ۱۳۹۷ نیز میانگین قیمت ماهانه ۲ درصد افت کرد. فروردین ۱۳۹۸ هم با وجود قرار گرفتن در بازه تورم سه ماهه، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن تنها افزایش ۲.۱ درصد را نشان داد.

بررسی وضعیت معاملات بازار مسکن تهران

معاملات قطعی در بازار مسکن به نصف اردیبهشت ماه سال قبل رسیده است. دفاتر مشاور املاک می‌گویند که بعد از جهش ماهیانه قیمت که در اسفندماه اتفاق افتاد در یک هفته گذشته، رشد قیمت متوقف و فایل‌های بیشتری به بازار عرضه شده است.

تقویت بازار از طریق دو گروه سنی آپارتمان‌ها محسوس‌تر است؛ گروه اول واحدهای قدیمی هستند که به قصد تبدیل به احسن برای فروش ارائه شده‌اند و گروه دوم کلیدنخورده‌هایی که صاحبان آنها به دلیل سردرگمی بازار در ماه‌های اخیر از فروش آن خودداری می‌کردند.

واسطه‌های ملکی معتقدند پس از آن‌که تهدیدات خارجی اثر چندانی در بازار ارز ایجاد نکرد، شرایط برای عرضه واحدهای نوساز فراهم شده و حذف قیمت در آگهی‌های فروش ملک نیز در آرامش بازار بی‌تاثیر نبوده است.

بر اساس داده‌های اولیه از سامانه معاملات شهر تهران، قراردادهای خرید و فروش تا روز ۲۶ اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۴۷ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

کارشناسان معتقدند پس از ثبات قیمت ارز، اطمینان برای آرامش نسبی بازار مسکن در ماه‌های آینده بیشتر شده است. از سوی دیگر پایین بودن توان متقاضیان مؤثر کماکان به عنوان پاشنه آشیل اصلی، معاملات بازار ملک را تحت تأثیر قرار داده است.

محاسبات نیز نشان می‌دهد که با توجه به تجربه رونق و رکود قبلی بازار مسکن در سال ۱۳۹۱ رشد قیمت مسکن در بالاترین میزان به حدود نصف قیمت دلار رسیده و پس از آن دیگر هرگز ظرفیت رشد متناسب با قیمت ارز را نداشته است. به دنبال آن و پس از نوسانات ارزی که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شد قیمت ارز ۲۷۶ درصد و قیمت مسکن ۱۲۱ درصد افزایش یافته است.

با این حساب، مسکن تقریباً یک بار دیگر، نقطه اوج قیمت را لمس کرده و جهش سنگین آن در سال جاری دور از ذهن است. مشاوران املاک در مناطق ۵، ۴ و ۸ می‌گویند آرامش بازار، مشتریان را برای خرید ترغیب می‌کند اما اگر مالکان قیمت‌ها را مثل ماه‌های قبل بالا ببرند امکان خروج از رکود فراهم نمی‌شود.

خسروی شرایط درج قیمت در سایت‌های ملکی را تشریح کرد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شرایط درج قیمت در آگهی‌های فروش مسکن را تشریح کرد و گفت: سایت‌ها باید به طور روزانه میانگین قیمت مناطق را از ما دریافت و از درج قیمت‌های نامتعارف خودداری کنند.

مصطفی‌قلی خسروی  اظهار کرد: بعد از آنکه دادستانی دستور حذف قیمت از آگهی‌های فروش املاک و خودرو را اعلام کردند مجدداً عنوان شد که درج قیمت برای آگهی‌هایی که قیمت متعارف دارند در دستور کار قرار گیرد مشروط بر آنکه سایت وزارت راه و شهرسازی به عنوان مرجع و معیار تعیین قیمت‌های پایه در نظر گرفته شود، این اطلاعات توسط اتحادیه مشاوران املاک استخراج شده و در اختیار سایت‌های اینترنتی قرار گیرد.

وی با اشاره به جلسه‌ای که روز چهارشنبه در این خصوص برگزار شد، افزود: یکی از شرایط این است که قیمت‌ها بیشتر به قیمت اسفندماه نزدیک باشد چرا که در فروردین‌ماه و اردیبهشت شاهد این بودیم بعضی مالکان به طور دلبخواهی با توجه به رایگان بودن آگهی‌ها اقدام به درج قیمت‌های کاذب می‌کردند و البته اقدام دادستانی برای متوقف کردن این روند بسیار مناسب و سازنده بود.

خسروی تصریح کرد: اپلیکیشن‌ها تقریباً رها شده بودند به همین دلیل لزوم ساماندهی سایت‌های اینترنتی در شرایط فعلی کشور به شدت دیده می‌شد. درخواست ما این است که به کد رهگیری اهمیت داده شود و از مجلس می‌خواهیم دستگاه‌های مرتبط از جمله سازمان ثبت، شهرداری، بانک‌ها و دارایی با ما لینک شوند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: سایت‌های اینترنتی باید از دیتاهای ما استفاده کنند و آن‌ها را به روز در سامانه خود قرار دهند. به طور مثال روزانه از ما استعلام می‌کنند که قیمت منطقه نارمک از چند میلیون تا چند میلیون تومان است تا از این طریق قیمت‌های بالاتر از عرف بازار حذف شود.

خسروی گفت: من به سایت‌های اینترنتی گفتم از این به بعد آگهی‌هایی که توسط مشاوران املاک بدون مجوز ارائه می‌شود را در سایت نگذارند که آن‌ها نیز پذیرفتند. قرار بر این است که استعلام مجوزدارها را از ما دریافت کنند.

وی در پاسخ به این سوال که آیا پس از حذف قیمت در آگهی‌ها قیمت‌ها در بازار مسکن کاهشی شده است یا خیر، اظهار کرد: به هر حال مقداری هیجان و التهابات بازار فروکش کرده است. البته من تمایلی نداشتم که مجدداً قیمت‌ها درج شود ولی به هر حال دستگاه‌های مربوطه قطعاً مکانیزم‌های لازم برای جلوگیری از آشفتگی در بازار را به کار خواهند گرفت.

به گفته خسروی تکنولوژی و فناوری‌های مدرن خوب است اما استفاده از آن‌ها باید سازوکار مناسبی داشته باشد. فناوری اطلاعات ممکن است مقداری به شفاف شدن بازار کمک کند اما نظارتی روی آن نبود که درخواست ما این است اقداماتی که هم اکنون برای کنترل این ابزارها صورت گرفته با جدیت ادامه پیدا کند.

هزینه‌های روز بازسازی آپارتمان به طور متوسط چقدر است؟

بازسازی واحدهای چندساله و قدیمی‌ساز نه‌تنها یکی از مشاغل ساختمانی در بین گروهی از فعالان بازار مسکن و ساختمان محسوب می‌شود، بلکه هر کدام از خانوارها به‌طور متوسط در طول زندگی و سکونت خود در واحدهای مسکونی دست‌کم یکبار اقدام به بازسازی فضای داخلی واحدهای مسکونی خود می‌کنند.

 بازسازی واحدهای مسکونی در شرایط فعلی که قیمت آپارتمان‌های نوساز فاصله قابل‌توجهی با قیمت واحدهای چند ساله و به‌خصوص واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز دارد بیش از گذشته رونق پیدا کرده است.

به‌طوری‌که بسیاری از خانوارها ترجیح می‌دهند به‌دلیل بالا بودن قیمت واحدهای نوساز، اقدام به خرید واحدهای چندساله وقدیمی‌ساز با نرخ مناسب‌تر کنند و پس از انجام بازسازی در فضای داخلی واحد آن را به محل مناسبی برای سکونت خود تبدیل کنند.

در حال حاضر قیمت واحدهای نوساز به‌طور متوسط ۲۰ تا ۳۰ درصد در مقایسه با واحدهای چندساله گران‌تر است؛ بازسازی فضای داخلی واحدهای مسکونی عمدتا اقداماتی از جمله تعویض کابینت‌ها، کمدها، نقاشی یا کاغذدیواری، تعویض کفپوش و نصب سرامیک‌های جدید یا لمینت، نصب پنجره دو جداره، تبدیل آشپزخانه‌های قدیمی به آشپزخانه اپن و … را شامل می‌شود.

در برخی موارد که احتمال پوسیدگی لوله‌کشی آب به‌دلیل قدیمی‌ساز واحد وجود دارد نیز تعویض لوله‌کشی آب واحد مسکونی نیز جزو فعالیت‌های بازسازی قرار می‌گیرد.

تحقیقات درخصوص نرخ متعارف بازسازی واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز بودن در آیتم‌های ساختمانی گفته‌شده نشان می‌دهد در حال حاضر هزینه متعارف برای نصب کابینت‌های MDF به ازای هر مترمربع ۴۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان است.

همچنین هزینه متعارف و معمول برای نقاشی واحدهای مسکونی به ازای هر مترمربع ۱۵ تا ۲۰ هزار تومان برآورد می‌شود. در صورتی که در فرآیند بازسازی، مالک واحد مسکونی قصد استفاده از لمینت برای تغییر کفپوش منزل خود را داشته باشد می‌تواند با هزینه متعارف ۶۰ تا ۱۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع این اقدام را انجام دهد.

همچنین نرخ استفاده از سرامیک به‌عنوان کفپوش واحد مسکونی متناسب با قیمت‌های عرف بازار مترمربعی ۷۰ تا ۱۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود. قیمت هر مترمربع کاغذدیواری نیز به‌طور متوسط در بازار حول و حوش ۵۰ هزار تومان است و برای تعویض پنجره‌های قدیمی و جایگزینی آنها با پنجره‌های دو جداره به ازای هر مترمربع هزینه‌ای حدود ۲۵۰ هزار تومان مورد نیاز است.

همچنین برای تعویض درهای کمددیواری به‌طور متوسط ۱۵۰ هزار تومان هزینه برآورد می‌شود که البته این میزان با توجه به کیفیت چوب و ابزار ویراق مورد استفاده می‌تواند متفاوت باشد. میانگین هزینه بازسازی واحدهای مسکونی در هر کدام از آیتم‌های ساختمانی برای بازسازی یک واحد مسکونی مصرفی و معمولی براساس قیمت‌های متعارف بازار است.

ارقام اعلام‌شده مربوط به هزینه متوسط بازسازی تکی واحد‌های مسکونی است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هزینه بازسازی در هر کدام از آیتم‌های گفته‌شده در صورت بازسازی عمده (بازسازی چند واحد مسکونی به‌صورت یکجا) حدود ۴۰‌درصد در مقایسه با ارقام اعلام‌شده کمتر خواهد بود.

بازار آپارتمان‌های زیر ۱۰ میلیون تومان

 با وجود اینکه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت در معاملات اسفند ماه به حدود ۱۱ میلیون تومان رسید، اما هنوز شمار زیادی از جست‌وجوگران بازار مسکن به دنبال واحدهای قیمت‌مناسب متناسب با بودجه اندک خود هستند و از این رو بازار آپارتمان‌های تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان به مقصود عده زیادی از متقاضیان مسکن تبدیل شده است.

اگرچه عده زیادی از عرضه‌کنندگان بازار مسکن اعم از سازنده‌ها و متقاضیان تبدیل به احسن و همین‌طور کسانی که با انگیزه سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده و خرید انجام داده‌اند و حال قصد فروش پس از سپری شدن یک دوره رشد قیمت را دارند، همچنان دچار سردرگمی هستند و درباره اینکه آیا بهترین زمان برای فروش فرارسیده یا نه، تردید دارند و در نتیجه تعداد فایل‌های نزد بنگاه‌ها کاهش یافته است، اما در عین حال کسانی که اصرار به خرید دارند همچنان در بازار مسکن در حال جست‌وجو هستند و گزینه‌های متناسب با بودجه خود را ارزیابی می‌کنند.

به اذعان مشاوران املاک در مناطق متوسط رو به پایین اغلب متقاضیان درصدد خرید ملک تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان هستند و البته بخش اعظم همین رقم را هم با دشواری و از طریق وام و به رهن سپردن ملک تامین کرده‌اند، این گروه در اغلب مناطق به ویژه مناطق ۴ تا ۱۶ می‌توانند املاکی در این بازه قیمتی جست‌وجو کنند، اما در مناطق بالاتر آپارتمان‌های تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان اغلب قدیمی‌ساز بوده و سن بنای بیش از ۱۵ سال دارند.

این در حالی است که در مناطق دارای بافت فرسوده نسبتا وسیع همچون مناطق ۷، ۹ و ۱۰ یافتن آپارتمان نوساز در این گروه قیمتی هنوز غیر ممکن نشده است.

محله‌های نامجو، خواجه نظام، رودکی، وحیدیه، دماوند، جشنواره، استاد معین، امام حسین (ع) و میدان خراسان از جمله نقاطی هستند که جست‌وجوی آپارتمان زیر ۱۰ سال ساخت و بعضا حتی زیر ۵ سال ساخت تا مترمربعی ۱۰ میلیون تومان در آنها ممکن است.