نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: خروجی رشد بازارهای مسکن، طلا و ارز پس از جهش مقطعی قیمت، به رکود بازار مسکن منجر میشود.
با اشاره به اختلاف حدود ۱۰۰ درصدی رشد قیمت مسکن نسبت به سکه و ارز گفت: به اعتقاد من این اختلاف با همین تناسب تا پنج شش ماه آینده پیش میرود. رشد بازارهای موازی وقتی زیاد میشود قیمت مسکن هم بالا میرود. البته رشد اخیر قیمت مسکن از بازارهای رقیب کمتر است اما به طور مثال اگر سکه به رشد ۲۰۰ درصد برسد باید توقع داشته باشیم که رشد مسکن هم حدود ۸۰ درصد شود ولی خروجی آن رکود مسکن خواهد بود.
وی افزود: پیشبینی من این است که معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه یا نزدیک به تیرماه یا کمتر خواهد بود. تا نیمه مردادماه معاملات نسبت به تیرماه فرق چندانی نکرده و اگر پایین نیامده باشد، بیشتر هم نشده است.
نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره طرح قیمتگذاری مسکن گفت: صدور بخشنامه و آییننامه حرکت تعزیراتی یا راهکارهایی مثل قرارداد اجاره دو ساله و تعیین اجاره بها به نظر من هیچ تاثیری ندارد و نمیتواند در افزایش قیمتها بازدارنده باشد. مشکل اصلی بخش مسکن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. وقتی توازن وجود ندارد بقیه طرحها ممکن است در کوتاهمدت اثر بسیار محدود و کوتاهی داشته باشد ولی در میانمدت و درازمد اثری نخواهد داشت.
عقبایی ادامه داد: دولت و مجلس باید نگاهشان طولانی مدت باشد و نیازهای کشور را با افزایش تولید تامین کنند. وقتی در بعضی مناطق به ازای هر یک خانه چندین متقاضی وجود دارد دولت میخواهد چه طرحی بدهد که جلوی افزایش قیمت را بگیرد؟ بنابراین طرحهایی مثل قیمتگذاری بیشتر جنبه روانی دارد و راهکار اصلی نیست. ما باید از گفتاردرمانی خارج شویم و به سمت اقدامات عملی در حوزه مسکن برویم. اینکه موج خبری ایجاد کنیم و آخرش هم هیچ خروجی نداشته باشد مشکل مسکن حل نمیشود.
وی با بیان اینکه شش سال است شعار مسکن اجتماعی میدهیم و بعد افزایش قیمت را به گردن این و آن میاندازیم، گفت: طی شش هفت سال گذشته تولید ساختمان حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است. راهکار اصلی این است که دولت قیمت زمین را مدیریت کند و به اصلاح سیاستهای پولی و بانکی که دارای نقص و ایرادات خطرناک و مهلک است بپردازد. در کنار این موضوعات به جدا کردن اقتصاد از دولت در ابعاد مختلف و در حوزه مسکن بپردازد و توجه ویژه به انبوهسازان و سازندگان داشته باشد. وزارت راه و شهرسازی به عنوان نماینده اصلی دولت در حوزه مسکن، باید کارهایش را عملیاتی کند و البته از طرحهای شتابزده پرهیز داشته باشد.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: هر اقتصادی نیاز به برنامه کوتاه مدت، میان مدت و درازمدت دارد. ما باید در عین حال که به بحرانهای فعلی توجه میکنیم، نیمنگاهی هم به آینده بیندازیم که متاسفانه در مسکن این نگاه وجود ندارد.
جدیدترین آمار از بازار مسکن که توسط رییس اتحادیه املاک تهران ارایه شد نشان میدهد در مهرماه سال جاری قراردادهای خرید و فروش در کل کشور ۱۹ درصد افزایش داشته اما در شهر تهران ۳۷ درصد کاهش نشان میدهد.
اظهار کرد: در مهرماه سال جاری ۵۹ هزار و ۲۵ قرارداد خرید و فروش در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹ درصد افزایش نشان میدهد.
وی افزود: در پایتخت اما شاهد افت ۳۷ درصدی معاملات بودهایم. مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۱ هزار و ۳۲ قرارداد خرید و فروش در تهران داشتیم. این رقم در مهرماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۷ هزار و ۳۸۱ مورد بوده است.
خسروی همچنین با اشاره به قراردادهای اجاره گفت: در کل کشور ۴۷ هزار و ۳۸۴ قرارداد اجاره در مهرماه به ثبت رسیده که نسبت به سال قبل در همین بازه زمانی ۹ درصد کاهش نشان میدهد. در تهران نیز ۱۵ درصد کاهش قراردادهای اجاره را داشتیم. در مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۴۰ قرارداد اجاره در تهران به امضا رسیده است. این رقم در ماه مشابه سال قبل ۱۵ هزار و ۸۴۱ مورد بود. علت افت قراردادهای اجاره به دو موضوع اقدام برای خرید توسط شهروندان در کل کشور و مهاجرت از تهران مربوط میشود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران آمار قراردادهای خرید و فروش در بازار مسکن در هفت ماهه نخست امسال را نیز اعلام و خاطرنشان کرد: از ابتدای سال جاری تاکنون ۴۴۳ هزار و ۶۶ مبایعهنامه (قرارداد خرید و فروش) در کل کشور به ثبت رسیده است. در زمان مشابه سال قبل این تعداد ۳۶۲ هزار و ۳۰۴ مورد بود که نشان میدهد قراردادهای خرید و فروش در کشور ۲۶ درصد افزایش داشته است.
وبیرتامن ادامه داد: در بخش اجاره اما ۳۶۴ هزار و ۱۹۲ قرارداد در هفت ماهه امسال به ثبت رسیده که با توجه به ۴۱۹ هزار و ۶۲۹ اجارهنامه در همین بازه زمانی سال قبل قراردادهای اجاره ۱۳ درصد کاهش نشان میدهد. این رقم نیز به معنای تمدید اجاره نامه یا اقدام به خرید بوده است.
یرای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه امیدوار هستیم تعداد مستاجران در سال آینده بیشتر نشود، گفت: رشد تقاضا در بازار مسکن در فصل اجاره موجب بحران میان مالک و مستاجر میشود.
مصطفی قلیخسروی، در پاسخ به این سؤال که آیا با توجه به اینکه گفته میشود رشد قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم و یا ۲ درصد بیشتر از آن خواهد بود، آیا اجاره بها نیز در همین حد خواهد کرد گفت: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است و از آنجا که پیشبینی میشود قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم و یا ۲ درصد بیشتر از شاخص تورم باشد رشد اجاره بها نیز در همین حد خواهد بود.
خرید و فروش آپارتمان در اندیشه را با املاک توقف تجربه کنید.
وی با اشاره به اینکه برخی تصور میکنند که سال آینده جهش قیمت مسکن خواهیم داشت، اظهار داشت: باید در جواب تصورات برخی از فروشندهها و یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی و یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت.
خسروی اضافه کرد:علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد.
به گفته وی، هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ میدهد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چرا آمار معاملات مسکن در اسفندماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است، خاطرنشان کرد: برخی تصور میکنند که قرار است اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ دهد، بنابراین منتظر ماندهاند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد.
وی افزود: البته افزایش نرخ ارز و طلا نیز باعث شد تا برخی از خرید و فروش مسکن خودداری و به سمت این بازارها کشیده شوند.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است طی سال های گذشته هیچگونه سیاست مشخص و خاصی برای ساماندهی وضعیت بازار اجاره طراحی و اجرا نشده است.
به گزارش ملک رادار، فردین یزدانی در گفت و گو با هیبنا، با بیان اینکه طی سال های گذشته بخش عمده تمرکز و توجه دولت به سمت مسکن ملکی بوده است، اعلام کرد: در دوره قبل -فاصله اواسط دهه ۸۰ تا سال ۹۲- توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بود متمرکز شد. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانهها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حاملهای انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش بوجود آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این معنی بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک میشد از بازار ملکی به سمت بازار اجارهای شیفت پیدا کرد.
وی ادامه داد: برآوردها نشان می داد که تا چند سال گذشته حدود ۶۰ تا ۶۵ درصد از خانوارهای تازه تشکیل شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و ۴۰ تا ۳۵ درصد آنها به سمت بازار اجاره میرفتند اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانهها و در نتیجه کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه تشکیل شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی طی سال های اخیر رفتند حداقل ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمیتواند واکنش خوبی نشان دهد.
وی برای تشریح این موضوع به تفکیک بازار مسکن به دو بخش خرید و اجاره پرداخت و افزود: بازار مسکن را میتوان به دو بازار مجزا اما مرتبط با هم شامل «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهمتر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل توجه تر از بازار خرید است، به این علت که متقاضیان اجاره مسکن را نوعاً دهک های میانی و پایینی تشکیل میدهند. به عکس بازار خرید و فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت تأثیرات ناشی از امکان کسب عایدی (زیان) سرمایه (Capital Gain/Loss) به جهت تغییرات قیمت ملک عمل می کنند، در بازار اجاره اساساً انگیزه های سرمایه ای (تقاضای مسکن به عنوان دارایی) بلاموضوع است. به عبارت دیگر تقاضای اجاره مسکن بطور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزه های سودجویانه و تحت تأثیر انتظار از آینده قیمت مسکن – به عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است.
وی با تاکید بر آنکه تا زمانی که وضعیت درآمدی مردم روبه بهبود نرود یا حداقل چشم انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمیرسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود، اظهار کرد: برای کنترل بازار اجاره مسکن -تنظیم نرخ رشد اجاره بها متناسب با نرخ تورم و توان اقتصادی خانوارها- می توان از الگوهای موفق اجرا شده در سایر کشورها استفاده کرد.
یزدانی طرح مسکن اجتماعی را یک نمونه موفق از طرح ساخت مسکن استیجاری ارزان قیمت عنوان کرد و گفت: به نظر می رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکنهای استیجاری ارزان قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه ریزی کنیم می توان از فشار اجاره بها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم سال ها اجرا و بروز آثار مثبت آنها وقت نیاز دارد.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در عین حال تصریح کرد: برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال های ۱۳۷۵-۱۳۷۴ از سوی کارشناسان بحث هایی مطرح شد اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد . در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باید باشد ساخته شود اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریباً میتوانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت میتوانست در راستای اجارهداری در مناطق خاص و متوسط روبه پایین در قالب تسهیلات و اعتبارات، امکانات سرمایهگذاری برای اجارهداری فراهم کنند اما نه وزارت مسکن و نه شهرداریها توجه خاصی به این مقوله نداشتند
بازار اجاره مسکن درحالی تحت تاثیر اتمام فصل طلایی جابهجاییها هماکنون در شرایط نسبتا آرامی به لحاظ حجم مراجعه متقاضیان و همچنین سطح نرخهای پیشنهادی موجران دارد که در این میان در برخی از مناطق شهر تهران برخی آپارتمانهای ویژه با شرایط خاص به بازار اجاره عرضه میشوند.
هر چند هماکنون در بازار واحدهای مسکونی معمولی مناطق مختلف شهر تهران انواع مختلفی از فایلهای اجاره مسکن با شرایط متفاوت برای متقاضیان بازار اجاره قابل دسترس است و تحت تاثیر اتمام فصل اوج جابهجاییها هماکنون مستاجران با سهولت بیشتری قادر به چانهزنی و یافتن واحد موردنظرشان با شرایط نزدیکتر به سطح دلخواه خود به لحاظ سطح ونوع قیمتگذاری هستند، شرایط ویژه برخی آپارتمانها در مناطق ویژه شهر تهران (مناطق شمالی و لوکس پایتخت) این بخش از بازار اجاره مسکن را با سایر بخشها متمایز کرده است.
هرچند بازار اجاره واحدهای لوکس و گرانبها در مناطق مرغوب شمال شهر تهران مانند بازار اجاره سایر مناطق هماکنون تحت تاثیر تغییر فصل از انعطاف بیشتری در تعیین میزان و نحوه دریافت اجارهبها برای متقاضیان برخوردار است، اما در این بخش از بازار مسکن هماکنون دو پدیده مهم قابل رصد است.
بررسیهای میدانی از بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و فوقلوکس در مناطق شمالی شهر تهران نشان میدهد درحال حاضر برخی از این واحدها که عمدتا نسبت به سایر آپارتمانهای واقع در این مناطق شرایط ویژهتر و مشخصات متمایزکنندهتری دارند در میان سایر فایلهای مربوط به اجاره آپارتمان در این مناطق بهعنوان فایل شاخص یا فایل ممتاز، تنها به گروههای بهخصوصی از متقاضیان بازار اجاره عرضه میشوند.
این فایلها که در مقایسه با سایر فایلهای اجاره مسکن در مناطق مرغوب شمال شهر تهران علاوه بر سطح کیفی و قیمتی به لحاظ تعداد نیز انگشت شمار هستند هماکنون بهعنوان فایل ویژه به برخی مشتریان خاص بازار اجاره عمدتا در منطقه یک شهر تهران معرفی میشوند.
عمده مالکان و موجران این واحدها برخلاف مالکان و موجران سایر واحدهای مسکونی استیجاری در مناطق مختلف شهر تهران که تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپردههای بانکی ترجیح میدهند واحدهای خود را با شرایط اجاره ماهیانه ۱۰۰ درصدی یا سهم بیشتر اجاره ماهانه در مقایسه با رهن به مستاجران اجاره دهند تمایل دارند واحدهای سوپر لوکس خود را با رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند.
البته هماکنون همه این فایلهای ویژه، رهن کامل بیش از یک میلیارد تومان را بهعنوان مهمترین شرط اجاره آپارتمانهای مذکور به متقاضیان ثروتمند تعیین کردهاند؛ هرچند اجاره این واحدهای خاص علاوه بر رهن بسیار بالا و میلیاردی که برای آنها تعیین شده است مستلزم برخورداری شخص متقاضی از شرایط دیگری است که بهعنوان قوانین ساختمانها و مجتمعهای سوپرلوکس در محدوده همان ساختمان به رسمیت شناخته میشود.
در برخی از این مجتمعها هرچند ممکن است بهصورت مستقیم به متقاضی اجاره آپارتمانهای خاص اعلام نشود، اما بهطور غیرمستقیم سطح اقتصادی، اجتماعی، تحصیلات، تعداد نفرات و… مورد بررسی مالک قرار گرفته و در صورت تایید از سوی موجر و مطابقت ویژگیهای مستاجر با شرایط عمومی موردنظر و متناسب با سایر ساکنان، آپارتمان به وی اجاره داده میشود.
آپارتمانهای سوپر لوکس با رهن میلیاردی، این روزها بیشتر در میان فایلهای اجاره مربوط به پنتهاوسهای مجلل شمال شهر تهران مشاهده میشود؛ بنا بر اذعان مشاوران املاک و واسطههای اجاره مسکن در این مناطق مالکان این واحدها عمدتا تاجران و سرمایهگذارانی هستند که ترجیح میدهند با دریافت رهن میلیاردی از متقاضیان اجاره این واحدها، مبلغ مورد نظر را در سایر بازارها سرمایهگذاری کنند.
این دسته از مالکان تمایل یا اساسا نیازی به دریافت اجاره بهای ماهانه از مستاجران ندارند و این رویه دقیقا برخلاف رویهای است که هماکنون در میان سایر مالکان و موجران در بازار اجاره واحدهای مسکونی مشاهده میشود.
عرضه آپارتمانهای استیجاری با شرایط رهن کامل میلیاردی در شرایطی این روزها منجر به ایجاد شاخه یا دستهبندی جدید در سیستم فایلینگ بنگاههای مسکن مناطق شمالی شهر تهران شده است که در سایر بخشهای بازار اجاره مسکن این مناطق، شرایط نسبتا متعادلی به لحاظ حجم و نحوه قیمتگذاری برای اجاره آپارتمانهای لوکس و گرانقیمت مشاهده میشود.
بهعنوان مثال، مالک آپارتمان سوپرلوکس در محدوده خیابان فرمانیه، آپارتمان ۳۲۰ مترمربعی خود را به شرایط رهن کامل ۲ میلیارد و ۲۰۰ هزار تومانی به بازار اجاره عرضه کرده است؛ بنابر اعلام مالک، این واحد به سبک مدرن طراحی و ساخته شده است، کلید نخورده و تکواحدی است و از امکاناتی نظیر روفگاردن، سینما، استخر و… برخوردار است.
در همین منطقه، واقع در محدوده فرمانیه شرقی، آپارتمان فوقلوکس با مساحت ۴۰۰ مترمربع ۴ خوابه فول امکانات با شرایط یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رهن کامل به متقاضیان اجاره آپارتمان در این منطقه معرفی شده است.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
هرچند مالک این آپارتمان اعلام کرده است شرایط اجاره این واحد تا حدی قابل تعدیل بوده و در صورتی که متقاضی تمایل داشته باشد میتواند نحوه دریافت اجاره را به فرمول ترکیبی رهن به علاوه اجاره ماهانه تغییر دهد.
مشاهدات صورت گرفته و همچنین تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی شهر تهران نشان میدهد هماکنون علاوه بر معدود آپارتمانهایی که با رهن میلیاردی به بازار اجاره معرفی شدهاند، در سایر فایلها تنوع مناسبی از انواع فایلهای اجاره آپارتمانهای لوکس و بزرگمتراژ در این مناطق وجود دارد که در مقایسه با سطح آپارتمانها ومنطقهای که در آن واقع شدهاند شرایط قیمتی نسبتا مناسبی برای اجاره آنها تعیین شده است.
هماکنون فراوانی واحدهای مسکونی اجارهای با شرایط رهن کامل در مناطق مرغوب شمال شهر تهران به ویژه سه منطقه اول پایتخت(مناطق ۱ تا ۳) به مراتب بیش از سایر مناطق به خصوص مناطق مواجه با موج قابل توجه تقاضای مصرفی برای اجاره آپارتمانهای معمولی کوچکمتراژ و میانمتراژ است.
در شرایطی که هماکنون در سایر محلات و مناطق شهر تهران تحت تاثیر تغییر فصل و کاسته شدن از سطح تقاضا برای اجاره آپارتمان، موجران انعطاف بیشتری در تعیین اجارهبها ونسبت میان رهن و اجاره ماهیانه آپارتمانها در مقایسه با ماههای اوج جابهجایی و تقاضا در بازار اجاره از خود نشان میدهند اما این انعطاف هماکنون در اجارهبهای پیشنهادی مالکان واحدهای لوکس مناطق شمالی شهر تهران بیش از سایر مناطق مشهود است.