یک کارشناس اقتصادی با بیان اینکه ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده است گفت: احتمالا تا پایان سال سرعت رشد قیمتها صفر میشود و برای مدت نسبتا طولانی شاهد رکود بازار مسکن خواهیم بود که فرصت خوبی به خریداران واقعی میدهد.
رقم چهار درصد افزایش ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران نرخ بالایی محسوب میشود؛ زیرا اگر همین عدد را به صورت سالیانه در نظر بگیریم به رقم معادل ۱۰۰ درصد سالیانه میرسیم که حدود همین رشد در آذرماه اتفاق افتاد و شاهد افزایش ۹۲ درصدی قیمت بودیم. ولی احتمالا رشد قیمت مسکن تا پایان سال به صفر میرسد؛ زیرا شیب رشد آن کاهش یافته است.
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
وی افزود: کاهش شیب رشد قیمت، قابل پیشبینی بود و حتی افزایش چهار درصد ماهیانه فراتر از انتظار بود. بیشترین رشد را در منطقه ۱ با ۱۰۵ درصد شاهد بودیم. با توجه به اینکه قیمتها در منطقه ۱ بالاتر از میانگین شهر تهران است، این افزایش، معدل کل شهر را به سمت بالا حرکت داده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در سیستم قیمتگذاری نمیتوان اثرات کیفیت را در نظر گرفت. معمولا در آمار، متوسط همه واحدها را در نظر میگیرند بنابراین در آمار نهایی خطا ایجاد میشود. به نظرم اگر این اثر را خارج کنیم احتمالا رشد قیمت در ماه گذشته کمتر بوده است.
سلطان محمدی با بیان اینکه سرعت افزایش قیمت در مناطقی که تقاضای واقعی وجود دارد کمتر شده است گفت: در مناطقی که توان خانوار تعیینکننده معاملات است رشد قیمت کاهش یافته ولی به دلیل فعالیتهای سوداگرانه در مناطق گرانقیمت، افزایش بیشتری را در این مناطق شاهد بودیم. ممکن است علتش این باشد کسانی که از افزایش قیمت ارز منتفع شدند یا ایرانیهایی که در خارج از کشور زندگی میکنند به این نتیجه رسیدهاند که هماکنون زمان خوبی برای تبدیل ارز به ملک است و بر این اساس در مناطق مرفهنشین اقدام به خرید مسکن کردند.
وی، افت شدید توان طرف تقاضا را در کاهش ۶۲ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه موثر دانست و افزود: با توجه به روندی که در بازار مسکن میبینیم بخش تقاضا باوجود این حجم از افزایش قیمت همچنان ضعیف باقی مانده و رشد قابل توجهی که مسکن در طول یک سال گذشته داشته، همه حاکی از آن است که ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده و یک دوره رکود نسبتا طولانی را در این بخش انتظار داریم.
این کارشناس اقتصاد مسکن، طول دوره رکود مسکن را به عوامل متعددی مرتبط دانست و گفت: همه چرخههای رونق و رکود در بازار مسکن مشابه هم تکرار نمیشود. ولی مطالعه نشان میدهد اگر روندهای قبلی ادامه پیدا کند در حال حاضر تقریبا حوالی قله قیمت مسکن قرار داریم و باید قیمتهای واقعی، آرام آرام به سمت توقف یا حتی به کاهش اندک برود.
سلطان محمدی تاکید کرد: چسبندگی قیمتها اجازه کاهش خیلی زیاد قیمت مسکن را نمیدهد؛ زیرا فروشندگان به سادگی متقاعد نمیشوند تا قیمتها را پایین بیاورند و فقط زمانی که رکود طولانی شود قیمتهای پیشنهادی را کاهش میدهند. اگر طبق پیشبیینی، رشد قیمت مسکن تا پایان سال متوقف شود، فرصت خوبی برای خریداران خواهد بود و مجالی میدهد که حرکت خود را برای خرید انجام دهند.
بانک مرکزی تازهترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سال جاری منتشر کرد که بر اساس آن، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان میدهدبر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۱ و ۹۱.۸ درصد افزایش را نشان میدهد.
نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: خروجی رشد بازارهای مسکن، طلا و ارز پس از جهش مقطعی قیمت، به رکود بازار مسکن منجر میشود.
با اشاره به اختلاف حدود ۱۰۰ درصدی رشد قیمت مسکن نسبت به سکه و ارز گفت: به اعتقاد من این اختلاف با همین تناسب تا پنج شش ماه آینده پیش میرود. رشد بازارهای موازی وقتی زیاد میشود قیمت مسکن هم بالا میرود. البته رشد اخیر قیمت مسکن از بازارهای رقیب کمتر است اما به طور مثال اگر سکه به رشد ۲۰۰ درصد برسد باید توقع داشته باشیم که رشد مسکن هم حدود ۸۰ درصد شود ولی خروجی آن رکود مسکن خواهد بود.
وی افزود: پیشبینی من این است که معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه یا نزدیک به تیرماه یا کمتر خواهد بود. تا نیمه مردادماه معاملات نسبت به تیرماه فرق چندانی نکرده و اگر پایین نیامده باشد، بیشتر هم نشده است.
نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره طرح قیمتگذاری مسکن گفت: صدور بخشنامه و آییننامه حرکت تعزیراتی یا راهکارهایی مثل قرارداد اجاره دو ساله و تعیین اجاره بها به نظر من هیچ تاثیری ندارد و نمیتواند در افزایش قیمتها بازدارنده باشد. مشکل اصلی بخش مسکن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. وقتی توازن وجود ندارد بقیه طرحها ممکن است در کوتاهمدت اثر بسیار محدود و کوتاهی داشته باشد ولی در میانمدت و درازمد اثری نخواهد داشت.
عقبایی ادامه داد: دولت و مجلس باید نگاهشان طولانی مدت باشد و نیازهای کشور را با افزایش تولید تامین کنند. وقتی در بعضی مناطق به ازای هر یک خانه چندین متقاضی وجود دارد دولت میخواهد چه طرحی بدهد که جلوی افزایش قیمت را بگیرد؟ بنابراین طرحهایی مثل قیمتگذاری بیشتر جنبه روانی دارد و راهکار اصلی نیست. ما باید از گفتاردرمانی خارج شویم و به سمت اقدامات عملی در حوزه مسکن برویم. اینکه موج خبری ایجاد کنیم و آخرش هم هیچ خروجی نداشته باشد مشکل مسکن حل نمیشود.
وی با بیان اینکه شش سال است شعار مسکن اجتماعی میدهیم و بعد افزایش قیمت را به گردن این و آن میاندازیم، گفت: طی شش هفت سال گذشته تولید ساختمان حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است. راهکار اصلی این است که دولت قیمت زمین را مدیریت کند و به اصلاح سیاستهای پولی و بانکی که دارای نقص و ایرادات خطرناک و مهلک است بپردازد. در کنار این موضوعات به جدا کردن اقتصاد از دولت در ابعاد مختلف و در حوزه مسکن بپردازد و توجه ویژه به انبوهسازان و سازندگان داشته باشد. وزارت راه و شهرسازی به عنوان نماینده اصلی دولت در حوزه مسکن، باید کارهایش را عملیاتی کند و البته از طرحهای شتابزده پرهیز داشته باشد.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: هر اقتصادی نیاز به برنامه کوتاه مدت، میان مدت و درازمدت دارد. ما باید در عین حال که به بحرانهای فعلی توجه میکنیم، نیمنگاهی هم به آینده بیندازیم که متاسفانه در مسکن این نگاه وجود ندارد.
بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ وارد دوره رکودی خود شد و این روند تا ابتدای سال ۹۶ ادامه یافت. نکته حائز اهمیت این است که قیمت یک مترمربع مسکن در تهران طی دوره رکود ۴ ساله، در حول و حوش ۴ میلیون تومان ثابت ماند.
از بهار سال ۹۶ افزایش قیمت مسکن بهصورت ملایم استارت خورد و از پاییز سال ۹۶ شتابی فزاینده به خود گرفت تا اینکه میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران به بیش از هشت و نیم میلیون تومان در شرایط کنونی رسید که حاکی از دو برابر شدن قیمت، نسبت به ۱۸ ماه قبل (بهار ۹۶) است.
اما سوال بسیاری از فعالان اقتصادی این است که آیا این روند افزایشی قیمت، قابل ِتداوم است؟
در پاسخ باید گفت، تحلیل مدلهای موجود، حاکی از آن است که کاهش تحرک قیمتی بازار مسکن طی ماههای آتی، قابل انتظار است و پس از طی شدن دوره گذار از رونق به رکود باید منتظر ورود به دوره رکود چندساله در بازار مسکن بود.
همچنین باید توجه داشت، همانطور که در دوره رونق بازار مسکن، شاهد صف خرید بودیم انتظار میرود با برچیده شدن تدریجی این صفها در دوره گذار، شاهد شکلگیری صف فروش در دوره رکودی باشیم. فعالان بازار مسکن چه خوششان بیاید چه خوششان نیاید، قیمت مسکن با الگوی حرکت پلهای نمیتواند پیوسته افزایش یابد.
شواهد بازار مسکن حاکی از آن است که هر چه به سال آینده (۱۳۹۸) نزدیکتر شویم، احتمال ورود به دوره رکود بیشتر میشود بهطوری که محتملترین سناریو برای بازار مسکن سال آینده، رکود است و اگر اتفاق غیر مترقبهای برای متغیرهای اصلی اقتصاد (مثل ارز، رشد اقتصادی، تورم عمومی و…) پیش نیاید، رکود چند ساله در انتظار بازار مسکن خواهد بود.
سوالی که ممکن است ذهنها را درگیر کند روند قیمتی مسکن در دوره رکود آتی است که هر چند صحبت کردن پیرامون آن در اقتصاد پرنوسان ایران، دارای خطای پیشبینی بالایی است اما سعی خواهد شد در زمان مناسب و پس از تکمیل فروض مدل اقتصادی ذیربط، سناریوهای آن ارائه شود.
برای اجاره آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
جدیدترین آمار از بازار مسکن که توسط رییس اتحادیه املاک تهران ارایه شد نشان میدهد در مهرماه سال جاری قراردادهای خرید و فروش در کل کشور ۱۹ درصد افزایش داشته اما در شهر تهران ۳۷ درصد کاهش نشان میدهد.
اظهار کرد: در مهرماه سال جاری ۵۹ هزار و ۲۵ قرارداد خرید و فروش در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹ درصد افزایش نشان میدهد.
وی افزود: در پایتخت اما شاهد افت ۳۷ درصدی معاملات بودهایم. مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۱ هزار و ۳۲ قرارداد خرید و فروش در تهران داشتیم. این رقم در مهرماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۷ هزار و ۳۸۱ مورد بوده است.
خسروی همچنین با اشاره به قراردادهای اجاره گفت: در کل کشور ۴۷ هزار و ۳۸۴ قرارداد اجاره در مهرماه به ثبت رسیده که نسبت به سال قبل در همین بازه زمانی ۹ درصد کاهش نشان میدهد. در تهران نیز ۱۵ درصد کاهش قراردادهای اجاره را داشتیم. در مهرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳ هزار و ۵۴۰ قرارداد اجاره در تهران به امضا رسیده است. این رقم در ماه مشابه سال قبل ۱۵ هزار و ۸۴۱ مورد بود. علت افت قراردادهای اجاره به دو موضوع اقدام برای خرید توسط شهروندان در کل کشور و مهاجرت از تهران مربوط میشود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران آمار قراردادهای خرید و فروش در بازار مسکن در هفت ماهه نخست امسال را نیز اعلام و خاطرنشان کرد: از ابتدای سال جاری تاکنون ۴۴۳ هزار و ۶۶ مبایعهنامه (قرارداد خرید و فروش) در کل کشور به ثبت رسیده است. در زمان مشابه سال قبل این تعداد ۳۶۲ هزار و ۳۰۴ مورد بود که نشان میدهد قراردادهای خرید و فروش در کشور ۲۶ درصد افزایش داشته است.
وبیرتامن ادامه داد: در بخش اجاره اما ۳۶۴ هزار و ۱۹۲ قرارداد در هفت ماهه امسال به ثبت رسیده که با توجه به ۴۱۹ هزار و ۶۲۹ اجارهنامه در همین بازه زمانی سال قبل قراردادهای اجاره ۱۳ درصد کاهش نشان میدهد. این رقم نیز به معنای تمدید اجاره نامه یا اقدام به خرید بوده است.
یرای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
جدیدترین گزارش مرکز آمار از تحولات بخش مسکن نشان میدهد که در فصل آغازین سال جاری روند معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور کاملاً متفاوت با تهران بوده است.
بر مبنای گزارش مرکز آمار، رصد معاملات مسکن در فصل بهار نشان میدهد که طی بازه زمانی مورد بررسی حجم معاملات مسکن در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته بیش از یک و نیم برابر شده است، به نحوی که معاملات در برخی استانها به بیش از دو برابر بازه زمانی مشابه در سال ۱۳۹۶ افزایش یافته است.
نکته جالب توجه درباره این معاملات این است که قیمت واحد مسکن در این استانها طی یک سال منتهی به زمان گزارششده، کمتر از نرخ تورم افزایش یافته است. این در حالی است که طی ماههای اخیر قیمت مسکن در شهر تهران بدون افزایش تعداد معاملات افزایش چشمگیری داشته است.
این افزایش چشمگیر به واسطه سهم وزنی بالای تهران در معاملات مسکن در کشور منجر به افزایش حدود ۳۰درصدی قیمت ملک در کشور در بهار سال جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه شده است. این در حالی است که در استانهایی که طی بهار سال جاری شتاب معاملاتی را تجربه کردهاند، میزان افزایش میانگین واحد قیمت مسکن به مراتب کمتر از تهران بوده است.
بر مبنای آمارهای مرکز آمار، با وجود افزایش تعداد معاملات بخش مسکن در سه ماه ابتدایی سال جاری، شیب رشد قیمتها که تا حدودی متاثر از ملتهب شدن بازار دارایی بود، در سه ماه ابتدایی سال جاری در مقایسه با سه ماه پایانی سال گذشته کاهش یافته است. بنابراین به نظر میرسد بخش مسکن در سایر شهرهای کشور از فاز شبهرکودی حاکم بر معاملات پایتخت فاصله گرفته است.
این نشانه رونق را میتوان به چند شکل تفسیر کرد؛ از نظر رفتار سرمایهگذاری، بخش مسکن سهم بالایی در سرمایهگذاری در شهرهای کوچکتر کشور دارد. به عبارت دیگر سرمایهگذاران غیرتهرانی معمولاً تمایل کمتری به پذیرش ریسک معاملات ارز و طلا دارند. بنابراین در شرایط پرتنش فعلی احتمالاً بخشی از شهروندان در شهرهای کوچکتر تصمیم گرفتهاند تا با خرید دارایی در قالب مسکن از ارزش پول خود حفاظت کنند.
افزون بر این میتوان گفت یکی دیگر از دلایل رونق معاملات مسکن در شهرهایی دیگر غیر از پایتخت شتابگیری رشد قیمتها در بازار مسکن تهران در ماههای اخیر بوده است. افزایشی که انتظار سودآور بودن معاملات مسکن در شهرهای کوچک را ایجاد کرده است چراکه سرمایهگذاران انتظار دارند فاز افزایش قیمت تهران با یک وقفه زمانی در سایر شهرها نیز مشاهده شود.
یکی دیگر از سناریوهای احتمالی توضیحدهنده تحولات معاملاتی اخیر در بخش مسکن، افزایش تمایل سرمایهگذاران بخش مسکن به سرمایهگذاری در سایر شهرها به جای پایتخت است.
صعود قیمتها بدون شدت گرفتن معاملات از یکسو این سرمایهگذاران را نسبت به آینده بخش مسکن در تهران بدبین کرده است و از سوی دیگر باعث افزایش امید ریاضی سود در معادلات ذهنی این سرمایهگذاران در رابطه با معامله مسکن در خارج از پایتخت شده است چراکه این انتظار در ذهن سرمایهگذاران وجود دارد که صعود قیمتی اتفاقافتاده در پایتخت بالاخره به سایر شهرها نیز خواهد رسید.
اما آیا این سناریوهای احتمالی، بازار مسکن را از فاز شبهرکودی خارج خواهد کرد؟
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.