چرا معاملات مسکن خارج از تهران شتاب گرفت؟

جدیدترین گزارش مرکز آمار از تحولات بخش مسکن نشان می‌دهد که در فصل آغازین سال جاری روند معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور کاملاً متفاوت با تهران بوده است.

 بر مبنای گزارش مرکز آمار، رصد معاملات مسکن در فصل بهار نشان می‌دهد که طی بازه زمانی مورد بررسی حجم معاملات مسکن در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال گذشته بیش از یک و نیم برابر شده است، به نحوی که معاملات در برخی استان‌ها به بیش از دو برابر بازه زمانی مشابه در سال ۱۳۹۶ افزایش یافته است.

نکته جالب توجه درباره این معاملات این است که قیمت واحد مسکن در این استان‌ها طی یک سال منتهی به زمان گزارش‌شده، کمتر از نرخ تورم افزایش یافته است. این در حالی است که طی ماه‌های اخیر قیمت مسکن در شهر تهران بدون افزایش تعداد معاملات افزایش چشمگیری داشته است.

این افزایش چشمگیر به واسطه سهم وزنی بالای تهران در معاملات مسکن در کشور منجر به افزایش حدود ۳۰درصدی قیمت ملک در کشور در بهار سال جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه شده است. این در حالی است که در استان‌هایی که طی بهار سال جاری شتاب معاملاتی را تجربه کرده‌اند، میزان افزایش میانگین واحد قیمت مسکن به مراتب کمتر از تهران بوده است.

بر مبنای آمارهای مرکز آمار، با وجود افزایش تعداد معاملات بخش مسکن در سه ماه ابتدایی سال جاری، شیب رشد قیمت‌ها که تا حدودی متاثر از ملتهب شدن بازار دارایی بود، در سه ماه ابتدایی سال جاری در مقایسه با سه ماه پایانی سال گذشته کاهش یافته است. بنابراین به نظر می‌رسد بخش مسکن در سایر شهرهای کشور از فاز شبه‌رکودی حاکم بر معاملات پایتخت فاصله گرفته است.

این نشانه رونق را می‌توان به چند شکل تفسیر کرد؛ از نظر رفتار سرمایه‌گذاری، بخش مسکن سهم بالایی در سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک‌تر کشور دارد. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران غیرتهرانی معمولاً تمایل کمتری به پذیرش ریسک معاملات ارز و طلا دارند. بنابراین در شرایط پرتنش فعلی احتمالاً بخشی از شهروندان در شهرهای کوچک‌تر تصمیم گرفته‌اند تا با خرید دارایی در قالب مسکن از ارزش پول خود حفاظت کنند.

افزون بر این می‌توان گفت یکی دیگر از دلایل رونق معاملات مسکن در شهرهایی دیگر غیر از پایتخت شتاب‌گیری رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر بوده است. افزایشی که انتظار سودآور بودن معاملات مسکن در شهرهای کوچک را ایجاد کرده است چراکه سرمایه‌گذاران انتظار دارند فاز افزایش قیمت تهران با یک وقفه زمانی در سایر شهرها نیز مشاهده شود.

یکی دیگر از سناریوهای احتمالی توضیح‌دهنده تحولات معاملاتی اخیر در بخش مسکن، افزایش تمایل سرمایه‌گذاران بخش مسکن به سرمایه‌گذاری در سایر شهرها به جای پایتخت است.

صعود قیمت‌ها بدون شدت گرفتن معاملات از یک‌سو این سرمایه‌گذاران را نسبت به آینده بخش مسکن در تهران بدبین کرده است و از سوی دیگر باعث افزایش امید ریاضی سود در معادلات ذهنی این سرمایه‌گذاران در رابطه با معامله مسکن در خارج از پایتخت شده است چراکه این انتظار در ذهن سرمایه‌گذاران وجود دارد که صعود قیمتی اتفاق‌افتاده در پایتخت بالاخره به سایر شهرها نیز خواهد رسید.

اما آیا این سناریوهای احتمالی، بازار مسکن را از فاز شبه‌رکودی خارج خواهد کرد؟

برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

در سال ۹۷ جهش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه امیدوار هستیم تعداد مستاجران در سال آینده بیشتر نشود، گفت: رشد تقاضا در بازار مسکن در فصل اجاره موجب بحران میان مالک و مستاجر می‌شود.

 مصطفی قلی‌خسروی، در پاسخ به این سؤال که آیا با توجه به اینکه گفته می‌شود رشد قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم و یا ۲ درصد بیشتر از آن خواهد بود، آیا اجاره بها نیز در همین حد خواهد کرد گفت: اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن بوده است و از آنجا که پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم و یا ۲ درصد بیشتر از شاخص تورم باشد رشد اجاره بها نیز در همین حد خواهد بود.

خرید و فروش آپارتمان در اندیشه را با املاک توقف تجربه کنید.

وی با اشاره به اینکه برخی تصور می‌کنند که سال آینده جهش قیمت مسکن خواهیم داشت، اظهار داشت: باید در جواب تصورات برخی از فروشنده‌ها و یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی و یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت.

خسروی اضافه کرد:‌علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد.

به گفته وی، هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چرا آمار معاملات مسکن در اسفندماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است، خاطرنشان کرد: برخی تصور می‌کنند که قرار است اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ دهد، بنابراین منتظر مانده‌اند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد.

وی افزود: البته افزایش نرخ ارز و طلا نیز باعث شد تا برخی از خرید و فروش مسکن خودداری و به سمت این بازارها کشیده شوند.

بازار اجاره مسکن به فراموشی سپرده شده است

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است طی سال های گذشته هیچگونه سیاست مشخص و خاصی برای ساماندهی وضعیت بازار اجاره طراحی و اجرا نشده است.

به گزارش ملک رادار، فردین یزدانی در گفت و گو با هیبنا، با بیان اینکه طی سال­ های گذشته بخش عمده تمرکز و توجه دولت به سمت مسکن ملکی بوده است، اعلام کرد: در دوره قبل -فاصله اواسط دهه ۸۰ تا سال ۹۲- توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بود متمرکز شد. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش بوجود آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این معنی بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجاره‌ای شیفت پیدا کرد.

وی ادامه داد: برآوردها نشان می داد که تا چند سال گذشته حدود ۶۰ تا ۶۵ درصد از خانوارهای تازه تشکیل شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و ۴۰ تا ۳۵ درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها و در نتیجه کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه تشکیل شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی طی سال­ های اخیر رفتند حداقل ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمی‌تواند واکنش خوبی نشان دهد.

وی برای تشریح این موضوع به تفکیک بازار مسکن به دو بخش خرید و اجاره پرداخت و افزود: بازار مسکن را می­توان به دو بازار مجزا اما مرتبط با هم شامل «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهمتر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل توجه ­تر از بازار خرید است، به این علت که متقاضیان اجاره مسکن را نوعاً دهک­ های میانی و پایینی تشکیل می­دهند. به عکس بازار خرید و فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت تأثیرات ناشی از امکان کسب عایدی (زیان) سرمایه (Capital Gain/Loss) به جهت تغییرات قیمت ملک عمل می­ کنند، در بازار اجاره اساساً انگیزه­ های سرمایه ­ای (تقاضای مسکن به عنوان دارایی) بلاموضوع است. به عبارت دیگر تقاضای اجاره مسکن بطور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزه ­های سودجویانه و تحت تأثیر انتظار از آینده قیمت مسکن – به عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است.

وی با تاکید بر آنکه تا زمانی که وضعیت درآمدی مردم روبه بهبود نرود یا حداقل چشم‌ انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمی‌رسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود، اظهار کرد: برای کنترل بازار اجاره مسکن -تنظیم نرخ رشد اجاره بها متناسب با نرخ تورم و توان اقتصادی خانوارها- می­ توان از الگوهای موفق اجرا شده در سایر کشورها استفاده کرد.

یزدانی طرح مسکن اجتماعی را یک نمونه موفق از طرح ساخت مسکن استیجاری ارزان قیمت عنوان کرد و گفت: به نظر می رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکن‌های استیجاری ارزان ‌قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه ریزی کنیم می توان از فشار اجاره بها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم سال­ ها اجرا و بروز آثار مثبت آنها وقت نیاز دارد.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در عین حال تصریح کرد: برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال های ۱۳۷۵-۱۳۷۴ از سوی کارشناسان بحث هایی مطرح شد اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی‌ کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد . در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باید باشد ساخته شود اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریباً می‌توانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت می‌توانست در راستای اجاره‌داری در مناطق خاص و متوسط روبه پایین در قالب تسهیلات و اعتبارات، امکانات سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری فراهم کنند اما نه وزارت مسکن و نه شهرداری‌ها توجه خاصی به این مقوله نداشتند

برنامه دولت برای شیوه مدیریت زلزله تهران

دولت در لایحه مدیریت بحران کشور که مراحل پایانی بررسی در کمیسیون‌های تخصصی مجلس را پشت سر گذاشته و آماده بررسی نهایی در صحن است، یک ساز و کار جدید برای فرماندهی بحران ناشی از حوادث غیرمترقبه در تهران تعریف کرده است.

در صورت تصویب این لایحه به همان شکل تدارک دیده شده، سکان مدیریت بحران شهر تهران از دست شهردار خارج و به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور و ترکیبی از مسوولان دستگاه‌های دولتی و عمومی مرتبط، واگذار می‌شود.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

در حال حاضر در همه شهرها، سکان مدیریت بحران در اختیاردولت است اما در شهر تهران، شهردار مسوول ارشد امور مدیریت بحران است. شهرداری یک سازمان تحت عنوان سازمان پیشگیری و مدیریت بحرانشهر تهران دارد که هنگام بروز حوادثی همچون سیل، آتش‌سوزی گسترده، توفان و حتی زلزله، فرماندهی عملیات امداد و نجات از طریق این سازمان پشتیبانی شده و به اجرا درمی‌آید.

با این حال، دولت با دو هدف در نظر دارد مدیریت بحران شهر تهران را به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور واگذار کند. هدف اول دولت، مدیریت یکپارچه امور در هنگام بروز بحران‌های ناشی از حوادث غیرمترقبه به‌خصوص زلزله است.

تجربه زلزله‌های اخیر در مناطق مختلف کشور نشان داده حتی در شهرهایی که مدیریت بحران در اختیار مقامات ارشد دولتی آن شهر یا استان قرار دارد، به دلیل نبود فهم مشترک در برخی مسوولان محلی نسبت به ساز و کار استاندارد و حرفه‌ای مدیریت بحران، اعمال سلیقه‌ها باعث شده در امور مربوطه اختلال به‌وجود بیاید و بازدهی تیم‌های حرفه‌ای به دلیل دست‌اندازها، کاهش پیدا کند.

هدف دوم دولت نیز تضمین همکاری دستگاه‌های دولتی و همچنین استان‌های همجوار تهران با مدیریت بحران پایتخت در مواقعی همچون بروز زلزله بزرگ است.  رئیس سازمان مدیریت بحران کشور در این باره می‌گوید: شهرداری ابزار کافی برای هدایت دستگاه‌های مرتبط با امور مدیریت بحران حوادث و به‌خصوص استان‌های همجوار از بابت کمک به تیم‌های عملیاتی شهر را ندارد.

بر‌اساس این گزارش لایحه مدیریت بحران کشور قرار بود در مجلس قبل به سرانجام برسد اما تا کنون معطل مانده است و اکنون نیز مراحل پایانی بررسی در کمیسیون‌ها را پشت سر گذاشته است. در این لایحه، برای استان تهران، ۲۰ استان معین برای کمک‌رسانی در مواقع حوادث غیرمترقبه پیش‌بینی شده است که به این ترتیب بیش از نیمی از امکانات عملیاتی کشور در مواقع اضطراری تهران، به کمک پایتخت و شهرهای همجوار آن خواهد آمد.

در این لایحه، حوادث در سه سطح درجه‌بندی شده است. سطح اول به حوادث محلی در درون شهر برمی‌گردد که در تهران علی‌القاعده همچنان سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر مسوولیت مهار و مدیریت آن را برعهده دارد. در بقیه شهرها بخشدار مدیریت امور را به دست می‌گیرد.

با افزایش ابعاد حادثه در سطح دوم، فرماندار این وظیفه را برعهده خواهد گرفت و در نهایت اگر حادثه کل شهرستان را درگیر کند (همچون زلزله بزرگ) استاندار به‌عنوان مقام عالی دولتی حاضر در استان مدیریت عملیات پسابحران را به دست خواهد گرفت.

رئیس سازمان مدیریت بحران کشور (معاون وزیر کشور) در این باره معتقد است: تهران هم یک کلان شهر و هم پایتخت است بنابراین درجه اهمیت این شهر در بالاترین سطح قرار دارد چرا که اگر حادثه بزرگی در این شهر اتفاق بیفتد طبیعتا ابعاد حادثه در سطح کلان و ملی افزایش پیدا می‌کند.

در این حالت وزیر کشور و استاندار تهران به‌عنوان دو بازوی اصلی باید به حادثه ورود پیدا کنند و عملا وظایف اجرایی در چنین مواقعی از حیطه اختیار شهردار خارج می‌شود. تحلیل دولت درباره آنچه ناتوانی شهرداری در مدیریت بحران حوادث بزرگی همچون زلزله احتمالی با شدت بالای ۷ ریشتر عنوان می‌شود به نبود تضامین کافی از بابت همکاری دستگاه‌های دولتی با شهرداری برمی‌گردد.

به گفته معاون وزیر کشور در لایحه مدیریت بحران کشور، به‌رغم آنکه همچنان از ظرفیت شهرداری استفاده می‌شود از امکانات و توانمندی‌ها و تجهیزات امداد و نجات سایر نهادها و دستگاه‌های دولتی به‌خصوص دستگاه‌های خارج از استان تهران نیز بهره‌گیری خواهد شد.

در این حالت، به یک مقام دولتی برای هماهنگی‌های استانی با ۲۰ استان معین نیاز است. بنابراین از نظر جایگاه سازمانی، چنین مسوولیتی در ردیف مسوولیت‌های وزیر کشور طبقه‌بندی می‌شود. طرح دولت برای انتقال سکان مدیریت بحران تهران از شهرداری به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور، منتقدانی دارد که یکی از آنها رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران است.

احمد صادقی با طرح چند اشکال به لایحه مدیریت بحران کشور معتقد است: در لایحه جدید نقش و وظیفه مشخص در فرآیند مدیریت بحران به شهرداری‌ها واگذار نشده است، به‌رغم اینکه در لایحه قانون جامع مدیریت شهری که در حال طی مراحل تصویب است برای حوادث شهری و بحران‌ها، شهردار را مدیر بحران شهر می‌دانند، این موضوع نه تنها مورد توجه قرار نگرفته است بلکه مسوولیت بحران شهر تهران را که قانون قبلی به شهردار تهران واگذار کرده بود حذف و این مسوولیت را به یک کارگروه شهرستانی و با مسوولیت وزیر کشور محول کرده است. در صورت تصویب به شکل موجود مشکلی از مسائل مدیریت بحران کشور را حل نخواهد کرد و حتی فرآیند تصمیم‌گیری و مدیریت را پیچیده‌تر خواهد کرد.

رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران همچنین عدم توجه به نقش مشارکت مردم در حوادث و سوانح به ویژه در مراحل پیشگیری و آمادگی، تداخل اقدامات موازی با پدافند غیر عامل، تمرکز بر مرحله آمادگی و پاسخگویی در حوادث به جای مراحل پیشگیری و کاهش خطرپذیری و غفلت از مفاهیم نوین تاب‌آوری، غیرشفاف‌بودن مدیریت بحران در پایتخت، ابهامات و ایرادات در تعریف مفاهیم و مغایرت با تعاریف جهانی و برخی مغایرت‌ها با سیاست‌های کلی ابلاغی نظام در حوزه پیشگیری و کاهش خطرپذیری را از دیگر کاستی‌های این لایحه برشمرد.

این مقام مدیریت شهری پایتخت درباره زلزله احتمالی که همگان انتظار آن را با توجه به سوابق لرزه‌ای گسل‌های تهران دارند نیز گفت: پیامد‌های وقوع هر زلزله‌ای بستگی به سناریو‌های مختلف یا شرایط وقوع زمین لرزه دارد.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

برنامه سازمان نوسازی برای بافت فرسوده تهران

سازمان نوسازی شهر تهران به نمایندگی از شهرداری تهران بنا دارد با بهره‌گیری از ظرفیت‌های بخش خصوصی و در اجرای تکالیف قانونی خود در جهت نوسازی بافت فرسوده در این شهر، اقدام به جذب سرمایه‌گذار در پروژه‌های تامین مسکن جایگزین کند.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد به دنبال نهایی شدن طرح مشترک شهرداری و دولت برای تامین مسکن در بافت فرسوده، سازمان نوسازی شهر تهران اولین گام برای جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی جهت مشارکت در اجرای این طرح را برداشت. در این راستا سازمان نوسازی شهر تهران، تعدادی از اراضی عمومی متعلق به دولت یا سایر سازمان‌های عمومی را بارگذاری تقریبی اعلام شده از تاریخ ۱۵ بهمن ماه سال جاری با دوره زمانی ۱۸ تا ۳۶ ماهه (وابسته به حجم و مقیاس پروژه) به واجدین شرایط واگذار می‌کند.

از این رو از تمامی سرمایه‌گذاران بخش غیردولتی و توسعه‌گران دارای توان سرمایه‌گذاری، تخصص و تجربه ساخت‌وساز مسکن که مایل به مشارکت در این طرح هستند دعوت کرده تا در این تاریخ نسبت به تکمیل اسناد و تحویل آن اقدام کنند. پایلوت اجرای این طرح، پیش از این در نیمه دی‌ماه در قالب تجمیع ۵۰ پلاک در محله تختی شهر تهران کلنگ‌زنی شد. در این طرح، ۵۰ پلاک فرسوده متعلق به ۱۲۷ مالک با مساحت متوسط ۴۰ مترمربع(واحدهایی با مساحت ۲۳مترمربع تا کمتر از ۱۰۰ متر) تجمیع شدند و قرار است ۱۳۵ واحد در ۷ بلوک ۷ طبقه‌ای از طریق آن ساخته شوند.

این پروژه به دلیل گستردگی تعداد پلاک‌ها از یکسو و تعداد قابل توجه مالکان از سوی دیگر، به منظور آسان‌تر شدن روند ساخت، به سه سطح شامل ۱۲ پلاک، ۱۶ پلاک و ۲۲ پلاک تقسیم‌بندی شده است. حالا سازمان نوسازی بنا دارد در سایر مناطق شهری تهران پروژه‌های مشابه را با جذب مشارکت بخش خصوصی کلنگ‌زنی کند.

برای خرید و فروش و رهن و اجاره به املاک توقف مراجعه کنید