اجاره آپارتمان‌های شرایط خاص در تهران

بازار اجاره مسکن درحالی تحت تاثیر اتمام فصل طلایی جابه‌جایی‌ها هم‌اکنون در شرایط نسبتا ‌آرامی به لحاظ حجم مراجعه متقاضیان و همچنین سطح نرخ‌های پیشنهادی موجران دارد که در این میان در برخی از مناطق شهر تهران برخی آپارتمان‌های ویژه با شرایط خاص به بازار اجاره عرضه می‌شوند.

هر چند هم‌اکنون در بازار واحدهای مسکونی معمولی مناطق مختلف شهر تهران انواع مختلفی از فایل‌های اجاره مسکن با شرایط متفاوت برای متقاضیان بازار اجاره قابل دسترس است و تحت تاثیر اتمام فصل اوج جابه‌جایی‌ها هم‌اکنون مستاجران با سهولت بیشتری قادر به چانه‌زنی و یافتن واحد موردنظرشان با شرایط نزدیک‌تر به سطح دلخواه خود به لحاظ سطح ونوع قیمت‌‌گذاری هستند، شرایط ویژه برخی آپارتمان‌ها در مناطق ویژه شهر تهران (مناطق شمالی و لوکس پایتخت) این بخش از بازار اجاره مسکن را با سایر بخش‌ها متمایز کرده است.

هر‌چند بازار اجاره واحدهای لوکس و گرانبها در مناطق مرغوب شمال شهر تهران مانند بازار اجاره سایر مناطق هم‌اکنون تحت تاثیر تغییر فصل از انعطاف بیشتری در تعیین میزان و نحوه دریافت اجاره‌بها برای متقاضیان برخوردار است، اما در این بخش از بازار مسکن هم‌اکنون دو پدیده مهم قابل رصد است.

بررسی‌های میدانی از بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و فوق‌لوکس در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد درحال حاضر برخی از این واحدها که عمدتا نسبت به سایر آپارتمان‌های واقع در این مناطق شرایط ویژه‌تر و مشخصات متمایز‌کننده‌تری دارند در میان سایر فایل‌های مربوط به اجاره آپارتمان در این مناطق به‌عنوان فایل شاخص یا فایل ممتاز، تنها به گروه‌های به‌خصوصی از متقاضیان بازار اجاره عرضه می‌شوند.

این فایل‌ها که در مقایسه با سایر فایل‌های اجاره مسکن در مناطق مرغوب شمال شهر تهران علاوه بر سطح کیفی و قیمتی به لحاظ تعداد نیز انگشت شمار هستند هم‌اکنون به‌عنوان فایل ویژه به برخی مشتریان خاص بازار اجاره عمدتا در منطقه یک شهر تهران معرفی می‌شوند.

عمده مالکان و موجران این واحدها برخلاف مالکان و موجران سایر واحدهای مسکونی استیجاری در مناطق مختلف شهر تهران که تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با شرایط اجاره ماهیانه ۱۰۰ درصدی یا سهم بیشتر اجاره ماهانه در مقایسه با رهن به مستاجران اجاره دهند تمایل دارند واحدهای سوپر لوکس خود را با رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند.

البته هم‌اکنون همه این فایل‌های ویژه، رهن کامل بیش از یک میلیارد تومان را به‌عنوان مهم‌ترین شرط اجاره آپارتمان‌های مذکور به متقاضیان ثروتمند تعیین کرده‌اند؛ هرچند اجاره این واحدهای خاص علاوه بر رهن بسیار بالا و میلیاردی که برای آنها تعیین شده است مستلزم برخورداری شخص متقاضی از شرایط دیگری است که به‌عنوان قوانین ساختمان‌ها و مجتمع‌های سوپرلوکس در محدوده همان ساختمان به رسمیت شناخته می‌شود.

در برخی از این مجتمع‌ها هر‌چند ممکن است به‌صورت مستقیم به متقاضی اجاره آپارتمان‌های خاص اعلام نشود، اما به‌طور غیرمستقیم سطح اقتصادی، اجتماعی، تحصیلات، تعداد نفرات و… مورد بررسی مالک قرار گرفته و در صورت تایید از سوی موجر و مطابقت ویژگی‌های مستاجر با شرایط عمومی موردنظر و متناسب با سایر ساکنان، آپارتمان به وی اجاره داده می‌شود.

آپارتمان‌های سوپر لوکس با رهن میلیاردی، این روزها بیشتر در میان فایل‌های اجاره مربوط به پنت‌هاوس‌های مجلل شمال شهر تهران مشاهده می‌شود؛ بنا بر اذعان مشاوران املاک و واسطه‌های اجاره مسکن در این مناطق مالکان این واحدها عمدتا تاجران و سرمایه‌گذارانی هستند که ترجیح می‌دهند با دریافت رهن میلیاردی از متقاضیان اجاره این واحدها، مبلغ مورد نظر را در سایر بازارها سرمایه‌گذاری کنند.

این دسته از مالکان تمایل یا اساسا نیازی به دریافت اجاره بهای ماهانه از مستاجران ندارند و این رویه دقیقا برخلاف رویه‌ای است که هم‌اکنون در میان سایر مالکان و موجران در بازار اجاره واحدهای مسکونی مشاهده می‌شود.

عرضه آپارتمان‌های استیجاری با شرایط رهن کامل میلیاردی در شرایطی این روزها منجر به ایجاد شاخه یا دسته‌بندی جدید در سیستم فایلینگ بنگاه‌های مسکن مناطق شمالی شهر تهران شده است که در سایر بخش‌های بازار اجاره مسکن این مناطق، شرایط نسبتا متعادلی به لحاظ حجم و نحوه قیمت‌گذاری برای اجاره آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت مشاهده می‌شود.

به‌عنوان مثال، مالک آپارتمان سوپرلوکس در محدوده خیابان فرمانیه، آپارتمان ۳۲۰ مترمربعی خود را به شرایط رهن کامل ۲ میلیارد و ۲۰۰ هزار تومانی به بازار اجاره عرضه کرده است؛ بنا‌بر اعلام مالک، این واحد به سبک مدرن طراحی و ساخته شده است، کلید نخورده و تک‌واحدی است و از امکاناتی نظیر روف‌گاردن، سینما، استخر و… برخوردار است.

در همین منطقه، واقع در محدوده فرمانیه شرقی، آپارتمان فوق‌لوکس با مساحت ۴۰۰ مترمربع ۴ خوابه فول امکانات با شرایط یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رهن کامل به متقاضیان اجاره آپارتمان در این منطقه معرفی شده است.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

هر‌چند مالک این آپارتمان اعلام کرده است شرایط اجاره این واحد تا حدی قابل تعدیل بوده و در صورتی که متقاضی تمایل داشته باشد می‌تواند نحوه دریافت اجاره را به فرمول ترکیبی رهن به علاوه اجاره ماهانه تغییر دهد.

مشاهدات صورت گرفته و همچنین تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون علاوه بر معدود آپارتمان‌هایی که با رهن میلیاردی به بازار اجاره معرفی شده‌اند، در سایر فایل‌ها تنوع مناسبی از انواع فایل‌های اجاره آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در این مناطق وجود دارد که در مقایسه با سطح آپارتمان‌ها ومنطقه‌ای که در آن واقع شده‌اند شرایط قیمتی نسبتا مناسبی برای اجاره آنها تعیین شده است.

هم‌اکنون فراوانی واحدهای مسکونی اجاره‌ای با شرایط رهن کامل در مناطق مرغوب شمال شهر تهران به ویژه سه منطقه اول پایتخت(مناطق ۱ تا ۳) به مراتب بیش از سایر مناطق به خصوص مناطق مواجه با موج قابل توجه تقاضای مصرفی برای اجاره آپارتمان‌های معمولی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است.

در شرایطی که هم‌اکنون در سایر محلات و مناطق شهر تهران تحت تاثیر تغییر فصل و کاسته شدن از سطح تقاضا برای اجاره آپارتمان، موجران انعطاف بیشتری در تعیین اجاره‌بها ونسبت میان رهن و اجاره ماهیانه آپارتمان‌ها در مقایسه با ماه‌های اوج جابه‌جایی و تقاضا در بازار اجاره از خود نشان می‌دهند اما این انعطاف هم‌اکنون در اجاره‌بهای پیشنهادی مالکان واحدهای لوکس مناطق شمالی شهر تهران بیش از سایر مناطق مشهود است.

برنامه دولت برای شیوه مدیریت زلزله تهران

دولت در لایحه مدیریت بحران کشور که مراحل پایانی بررسی در کمیسیون‌های تخصصی مجلس را پشت سر گذاشته و آماده بررسی نهایی در صحن است، یک ساز و کار جدید برای فرماندهی بحران ناشی از حوادث غیرمترقبه در تهران تعریف کرده است.

در صورت تصویب این لایحه به همان شکل تدارک دیده شده، سکان مدیریت بحران شهر تهران از دست شهردار خارج و به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور و ترکیبی از مسوولان دستگاه‌های دولتی و عمومی مرتبط، واگذار می‌شود.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

در حال حاضر در همه شهرها، سکان مدیریت بحران در اختیاردولت است اما در شهر تهران، شهردار مسوول ارشد امور مدیریت بحران است. شهرداری یک سازمان تحت عنوان سازمان پیشگیری و مدیریت بحرانشهر تهران دارد که هنگام بروز حوادثی همچون سیل، آتش‌سوزی گسترده، توفان و حتی زلزله، فرماندهی عملیات امداد و نجات از طریق این سازمان پشتیبانی شده و به اجرا درمی‌آید.

با این حال، دولت با دو هدف در نظر دارد مدیریت بحران شهر تهران را به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور واگذار کند. هدف اول دولت، مدیریت یکپارچه امور در هنگام بروز بحران‌های ناشی از حوادث غیرمترقبه به‌خصوص زلزله است.

تجربه زلزله‌های اخیر در مناطق مختلف کشور نشان داده حتی در شهرهایی که مدیریت بحران در اختیار مقامات ارشد دولتی آن شهر یا استان قرار دارد، به دلیل نبود فهم مشترک در برخی مسوولان محلی نسبت به ساز و کار استاندارد و حرفه‌ای مدیریت بحران، اعمال سلیقه‌ها باعث شده در امور مربوطه اختلال به‌وجود بیاید و بازدهی تیم‌های حرفه‌ای به دلیل دست‌اندازها، کاهش پیدا کند.

هدف دوم دولت نیز تضمین همکاری دستگاه‌های دولتی و همچنین استان‌های همجوار تهران با مدیریت بحران پایتخت در مواقعی همچون بروز زلزله بزرگ است.  رئیس سازمان مدیریت بحران کشور در این باره می‌گوید: شهرداری ابزار کافی برای هدایت دستگاه‌های مرتبط با امور مدیریت بحران حوادث و به‌خصوص استان‌های همجوار از بابت کمک به تیم‌های عملیاتی شهر را ندارد.

بر‌اساس این گزارش لایحه مدیریت بحران کشور قرار بود در مجلس قبل به سرانجام برسد اما تا کنون معطل مانده است و اکنون نیز مراحل پایانی بررسی در کمیسیون‌ها را پشت سر گذاشته است. در این لایحه، برای استان تهران، ۲۰ استان معین برای کمک‌رسانی در مواقع حوادث غیرمترقبه پیش‌بینی شده است که به این ترتیب بیش از نیمی از امکانات عملیاتی کشور در مواقع اضطراری تهران، به کمک پایتخت و شهرهای همجوار آن خواهد آمد.

در این لایحه، حوادث در سه سطح درجه‌بندی شده است. سطح اول به حوادث محلی در درون شهر برمی‌گردد که در تهران علی‌القاعده همچنان سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر مسوولیت مهار و مدیریت آن را برعهده دارد. در بقیه شهرها بخشدار مدیریت امور را به دست می‌گیرد.

با افزایش ابعاد حادثه در سطح دوم، فرماندار این وظیفه را برعهده خواهد گرفت و در نهایت اگر حادثه کل شهرستان را درگیر کند (همچون زلزله بزرگ) استاندار به‌عنوان مقام عالی دولتی حاضر در استان مدیریت عملیات پسابحران را به دست خواهد گرفت.

رئیس سازمان مدیریت بحران کشور (معاون وزیر کشور) در این باره معتقد است: تهران هم یک کلان شهر و هم پایتخت است بنابراین درجه اهمیت این شهر در بالاترین سطح قرار دارد چرا که اگر حادثه بزرگی در این شهر اتفاق بیفتد طبیعتا ابعاد حادثه در سطح کلان و ملی افزایش پیدا می‌کند.

در این حالت وزیر کشور و استاندار تهران به‌عنوان دو بازوی اصلی باید به حادثه ورود پیدا کنند و عملا وظایف اجرایی در چنین مواقعی از حیطه اختیار شهردار خارج می‌شود. تحلیل دولت درباره آنچه ناتوانی شهرداری در مدیریت بحران حوادث بزرگی همچون زلزله احتمالی با شدت بالای ۷ ریشتر عنوان می‌شود به نبود تضامین کافی از بابت همکاری دستگاه‌های دولتی با شهرداری برمی‌گردد.

به گفته معاون وزیر کشور در لایحه مدیریت بحران کشور، به‌رغم آنکه همچنان از ظرفیت شهرداری استفاده می‌شود از امکانات و توانمندی‌ها و تجهیزات امداد و نجات سایر نهادها و دستگاه‌های دولتی به‌خصوص دستگاه‌های خارج از استان تهران نیز بهره‌گیری خواهد شد.

در این حالت، به یک مقام دولتی برای هماهنگی‌های استانی با ۲۰ استان معین نیاز است. بنابراین از نظر جایگاه سازمانی، چنین مسوولیتی در ردیف مسوولیت‌های وزیر کشور طبقه‌بندی می‌شود. طرح دولت برای انتقال سکان مدیریت بحران تهران از شهرداری به یک کارگروه با مسوولیت وزیر کشور، منتقدانی دارد که یکی از آنها رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران است.

احمد صادقی با طرح چند اشکال به لایحه مدیریت بحران کشور معتقد است: در لایحه جدید نقش و وظیفه مشخص در فرآیند مدیریت بحران به شهرداری‌ها واگذار نشده است، به‌رغم اینکه در لایحه قانون جامع مدیریت شهری که در حال طی مراحل تصویب است برای حوادث شهری و بحران‌ها، شهردار را مدیر بحران شهر می‌دانند، این موضوع نه تنها مورد توجه قرار نگرفته است بلکه مسوولیت بحران شهر تهران را که قانون قبلی به شهردار تهران واگذار کرده بود حذف و این مسوولیت را به یک کارگروه شهرستانی و با مسوولیت وزیر کشور محول کرده است. در صورت تصویب به شکل موجود مشکلی از مسائل مدیریت بحران کشور را حل نخواهد کرد و حتی فرآیند تصمیم‌گیری و مدیریت را پیچیده‌تر خواهد کرد.

رئیس سازمان پیشگیری و مدیریت بحران شهر تهران همچنین عدم توجه به نقش مشارکت مردم در حوادث و سوانح به ویژه در مراحل پیشگیری و آمادگی، تداخل اقدامات موازی با پدافند غیر عامل، تمرکز بر مرحله آمادگی و پاسخگویی در حوادث به جای مراحل پیشگیری و کاهش خطرپذیری و غفلت از مفاهیم نوین تاب‌آوری، غیرشفاف‌بودن مدیریت بحران در پایتخت، ابهامات و ایرادات در تعریف مفاهیم و مغایرت با تعاریف جهانی و برخی مغایرت‌ها با سیاست‌های کلی ابلاغی نظام در حوزه پیشگیری و کاهش خطرپذیری را از دیگر کاستی‌های این لایحه برشمرد.

این مقام مدیریت شهری پایتخت درباره زلزله احتمالی که همگان انتظار آن را با توجه به سوابق لرزه‌ای گسل‌های تهران دارند نیز گفت: پیامد‌های وقوع هر زلزله‌ای بستگی به سناریو‌های مختلف یا شرایط وقوع زمین لرزه دارد.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

برنامه سازمان نوسازی برای بافت فرسوده تهران

سازمان نوسازی شهر تهران به نمایندگی از شهرداری تهران بنا دارد با بهره‌گیری از ظرفیت‌های بخش خصوصی و در اجرای تکالیف قانونی خود در جهت نوسازی بافت فرسوده در این شهر، اقدام به جذب سرمایه‌گذار در پروژه‌های تامین مسکن جایگزین کند.

خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد به دنبال نهایی شدن طرح مشترک شهرداری و دولت برای تامین مسکن در بافت فرسوده، سازمان نوسازی شهر تهران اولین گام برای جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی جهت مشارکت در اجرای این طرح را برداشت. در این راستا سازمان نوسازی شهر تهران، تعدادی از اراضی عمومی متعلق به دولت یا سایر سازمان‌های عمومی را بارگذاری تقریبی اعلام شده از تاریخ ۱۵ بهمن ماه سال جاری با دوره زمانی ۱۸ تا ۳۶ ماهه (وابسته به حجم و مقیاس پروژه) به واجدین شرایط واگذار می‌کند.

از این رو از تمامی سرمایه‌گذاران بخش غیردولتی و توسعه‌گران دارای توان سرمایه‌گذاری، تخصص و تجربه ساخت‌وساز مسکن که مایل به مشارکت در این طرح هستند دعوت کرده تا در این تاریخ نسبت به تکمیل اسناد و تحویل آن اقدام کنند. پایلوت اجرای این طرح، پیش از این در نیمه دی‌ماه در قالب تجمیع ۵۰ پلاک در محله تختی شهر تهران کلنگ‌زنی شد. در این طرح، ۵۰ پلاک فرسوده متعلق به ۱۲۷ مالک با مساحت متوسط ۴۰ مترمربع(واحدهایی با مساحت ۲۳مترمربع تا کمتر از ۱۰۰ متر) تجمیع شدند و قرار است ۱۳۵ واحد در ۷ بلوک ۷ طبقه‌ای از طریق آن ساخته شوند.

این پروژه به دلیل گستردگی تعداد پلاک‌ها از یکسو و تعداد قابل توجه مالکان از سوی دیگر، به منظور آسان‌تر شدن روند ساخت، به سه سطح شامل ۱۲ پلاک، ۱۶ پلاک و ۲۲ پلاک تقسیم‌بندی شده است. حالا سازمان نوسازی بنا دارد در سایر مناطق شهری تهران پروژه‌های مشابه را با جذب مشارکت بخش خصوصی کلنگ‌زنی کند.

برای خرید و فروش و رهن و اجاره به املاک توقف مراجعه کنید

آیا بازار مسکن دچار حباب قیمتی است؟

با توجه به دوره‌های رکود و رونق بازار مسکن در چهار مقطع بعد از انقلاب اسلامی بعضی تحلیل‌ها بر حبابی بودن بازار فعلی مسکن تاکید دارد اما یک کارشناس معتقد است قیمت‌های فعلی حباب نیست بلکه نوعی اصلاح قیمت بر اساس وضعیت فعلی اقتصاد است.

 پرش یکباره قیمت مسکن این تصور را ایجاد کرده که قیمت‌های فعلی حباب است و در آینده تخلیه می‌شود. وزیر راه و شهرسازی این اتفاق را به شرایط سیاسی مرتبط می‌داند و می‌گوید که این اتفاق زودگذر است. برخی کارشناسان حوزه مسکن از جمله مسوولان اتحادیه املاک نیز با ذهنیت ایجاد هیجان، پیش‌بینی آرامش بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری را دارند. اما یک اقتصاددان، نظریه حباب قیمت‌ها را رد می‌کند و می‌گوید قیمت‌های فعلی مسکن، خودرو، طلا و سایر کالاها نوعی اصلاح قیمت است که بر اساس پارادایم‌های کلی و رشد نقدینگی ایجاد شده است. اثرات مخربی هم دارد که راهکار آن به اصلاحات ساختاری، ارتباطات بین‌الملل و اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی مربوط می‌شود.

اثرات سه برابر شدن نقدینگی

بررسی علل و ریشه نوسانات دوره‌ای در تمام سطوح از جمله بخش مسکن به عواملی همچون پیش‌بینی‌ناپذیری سیاست‌های اتخاذ شده از سوی کشورهای رقیب، عدم توانایی در کنترل نرخ تورم و عدم توانایی در جلوگیری از هجوم نقدینگی سرگردان به سمت دارایی‌های ثابت مربوط می‌شود. واقعیت آن است که رشد قیمت در بازار مسکن نسبت به تورم عمومی در پنج سال گذشته پایین‌تر بوده اما با خیزش بی سر و صدای نقدینگی از رقم ۴۵۰ هزارمیلیارد تومان در ابتدای دولت یازدهم به ۱۴۶۳ هزار میلیارد تومان در پایان سال ۱۳۹۶، ناگهان اقتصاد ایران در معرض حمله‌ی این غول سرگردان قرار گرفت. سودهای موهوم حاصل از پس‌انداز در سیستم بانکی سربرآورد و چهار بازار ارز، سکه، مسکن و اخیرا بورس را مورد هدف قرار داد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

نقدینگی که از دو بخش شبه پول و پول تشکیل می‌شود در حال حاضر از ۱۲۸۲ هزار میلیارد تومان شبه پول و ۱۸۰ هزار میلیارد تومان پول تا رقم ۱۴۶۳ هزار میلیاردی افزایش یافته است. رشد نقدینگی در سال‌های اخیر همواره یکی از انتقادات کارشناسان به عملکرد بانک مرکزی بوده است. این در حالی است که در ماه‌های اخیر نیز با شدت گرفتن نوسانات بازار ارز این تاکید وجود داشت سرگردانی نقدینگی و حجم بالای آن موجب شده تا یکی از راه‌های ورود، بازار ارز و تقاضا برای خرید دلار باشد. از این‌رو بانک مرکزی سیاست‌هایی همچون پیش فروش سکه و انتشار اوراق سپرده با سود ۲۰ درصد را از بهمن ماه در دستور کار قرار داد. سپس دولت سیاست تک نرخی کردن نرخ دلار را به یکباره در روز ۲۰ فروردین اجرا و اعلام کرد که فروش دلار با قیمت بالاتر از این رقم، قاچاق محسوب می‌شود؛ سیاست‌هایی که یک کارشناس اقتصاد مسکن آن را نوعی شوخی می‌داند.

سلمان خادم‌المله می‌گوید: نقدینگی سرگردان به یکباره در بخش‌هایی که هم‌اکنون دچار جهش قیمت شده‌اند مستقر شده و با ادامه‌ی این وضعیت به سمت رکود پیش می‌رویم. تا آن زمان همین وضعیت رشد قیمت‌ها ادامه پیدا می‌کند. البته این را نباید با حباب اشتباه گرفت بلکه نوعی هماهنگی با انتظارات تورمی است. کاری هم از دست دولت برنمی‌آید و دلار ۴۲۰۰ تومان هم بیشتر به یک شوخی خنده‌دار شبیه است.

چرا خانه یکباره جهش کرد؟

با توجه به طولانی شدن دوره رکود بازار مسکن و اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه انتظار می‌رفت که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ با شیب ملایمی افزایش پیدا کند اما متقاضیان این حوزه به یکباره در فروردین و اردیبهشت ماه امسال با افزایش ۲۹ و ۳۵ درصد قیمت‌ها غافلگیر شدند. قیمت در بعضی مناطق تهران تا ۵۳ درصد رشد کرد. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که بعضی دفاتر مشاور املاک شهر تهران به ایجاد هیجان کاذب در این بازار رو آوردند و با استدلال تورم انتظاری در این بخش، متقاضیان را متقاعد به خرید زودهنگام کردند که باعث رشد زودتر از موعد قیمت‌ها شدند. اما کارشناسان معتقدند عطش فعلی بازار مسکن به تدریج فروکش می‌کند و تا یک سال آینده این حوزه وارد رکود خواهد شد. بنابراین دود این رفتار بعضی بنگاه‌داران به چشم خریداران فعلی و خود صنف مشاوران املاک می‌رود.

بررسی ادوار رونق و رکود بازار مسکن

بخش مسکن از انتهای سال ۱۳۹۱ به دنبال رشد یکباره قیمت وارد رکود معاملات و ثبات قیمت شد که بیش از پنج سال طول کشید. این بخش، قبل از آن نیز در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۷۴، ۱۳۸۱ و ۱۳۸۶ دچار حباب قیمت شده و هر بار به رکود برخورده اما مدت زمان رکود سال ۱۳۹۱ طولانی‌تر از دوره‌های قبلی بود و حالا هم که بازار مسکن با رشد یکباره قیمت مواجه شده، افزایش معاملات چندان زیاد نیست و به حدود ۱۶ درصد رشد نقطه به نقطه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۱ رسیده است. این نمایه حاکی از آن است که نمی‌توان تحولات قیمتی اخیر را به رونق نسبت داد و از سوی دیگر بخش مسکن حداقل در کوتاه مدت نسبت به بازارهای رقیب از ظرفیت کمتری برای رشد برخوردار است.

مقایسه بازار مسکن با سکه و بورس

بررسی رشد یک سال اخیر سه بازار رقیب یعنی مسکن، سکه و بورس نشان می‌دهد با این‌که مسکن ۲۹.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش قیمت را تجربه کرده، رشد آن دقیقا به همین میزان پایین‌تر از سکه قرار دارد. میانگین قیمت مسکن شهر تهران که در فروردین ۱۳۹۶ بالغ بر ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده، در فروردین ماه ۱۳۹۷ به رقم ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسیده که رشد ۲۹.۵ درصد را نشان می‌دهد. هم‌چنین سکه بهارآزادی که در تاریخ ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۶ بر مدار قیمت یک میلیون و ۱۶۳ هزار تومان قرار داشته، در ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۷ به یک میلیون و۸۵۰ هزار تومان رسیده که رشد ۵۹ درصد را به ثبت رسانده است. شاخص بورس تهران هم از ۲۸ اسفند ۱۳۹۵ تا ۲۸ اسفند ۱۳۹۶ با ۱۹۰۵۵ واحد افزایش به ۲۴.۶ درصد رشد رسیده است.

بازار مسکن با توجه به آن‌که این کالا ۱۷.۵ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفته هم‌اکنون مشتریان موثر خود را از دست داده و سهم این گروه نسبت به تقاضای سرمایه‌گذاری، کمتر شده است. با این وضعیت، متقاضیان موثر احتمالا باید تا تثبیت قیمت‌ها منتظر بمانند بلکه قدرت خرید آنها نسبت به تورم افزایش پیدا کند.

حباب مسکن از نظریه تا واقعیت

با این‌که نظرات مختلفی از تخمین زمان تثبیت قیمت در بازار مسکن توسط کارشناسان اعلام می‌شود، باید منتظر ماند تا اثر پارامترهای بیرونی که منجر به رشد این بخش شده از بین برود. سلمان خادم‌المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ معتقد است: تا زمانی که اصلاح پارادایم انجام نشود ادامه وضعیت کج‌دار و مریز فعلی، شرایط فعلی را طولانی‌تر می‌کند. معتقدم بحران بخش‌های مختلف از جمله حوزه‌ی مسکن بزرگ است و اگر فکری برای آن نشود می‌تواند به حوزه‌های اجتماعی سرایت کند.

وی می‌گوید: هم‌اکنون کسانی که منابعی در اختیار دارند به سمت کالاهایی می‌برند که بتوانند خود را با افزایش قیمت‌ها هماهنگ کنند. در مقطعی سودهای بالای بانکی پرداخت شده که نقدینگی را به سمت خودش جذب کرده است. از نیمه‌ی دوم سال گذشته با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، نقدینگی به سمت آیتم‌هایی سوق پیدا کرده که ارزش پول افراد را حفظ کند. این آیتم‌ها عبارتند از طلا، خودرو، مسکن و اخیرا بورس که در دو روز گذشته رشد تاریخی داشته است. با وضعیت فعلی انتظار دلار ۱۲ هزار تومانی هم چندان دور از ذهن نیست. بنابراین نمی‌توان تصویر روشنی از آینده‌ی بازار مسکن ارایه داد. آن‌چه مسلم است این‌که با توجه به کاهش سهم متقاضیان واقعی و هم‌چنین اثرپذیری بازار مسکن از جهش بازارهای موازی که منتج به هماهنگی این بخش با بازارهای رقیب شده نمی‌توان دو واژه‌ی “رونق” و “حباب” را به بازار فعلی مسکن نسبت داد.

به گزارش ایسنا، بر اساس آخرین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران مربوط به اردیبهشت ماه سال جاری منتشر کرده است، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی به حدود پنج میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با فروردین ۸.۲ و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته تا ۳۴.۸ درصد افزایش قیمت دارد. تعداد معاملات به حدود ۱۹ هزار و ۱۰۰ واحد رسیده که نسبت به فروردین ۲۷۸.۷ و در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۱۶.۷ درصد افزایش یافته است.

املاک توقف در اندیشه

برای خرید ملک به املاک توقف مراجعه کنید

بررسی ابعاد و آثار اقتصادی افزایش احتمالی وام مسکن

بخش مسکن که سهم عمده‌ای از فعالیت‌های اقتصادی کشور را به خود اختصاص داده، به انحای مختلف در رکود چندساله فرو رفت تا ضربه‌گیر تورم باشد، اما غافل از اینکه تحرک اقتصاد را کاهش و رکود را به کل اقتصاد تسری داد. 

 وزیر راه و شهرسازی در جهت رونق بازار مسکن و حمایت از متقاضیان خرید خبر از افزایش وام مسکن از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به شش درصد داده است. اما با توجه به گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن در صورتی می‌تواند افزایش یابد که بازپرداخت اقساط در استطاعت متقاضیان مسکن باشد.

با این محدودیت ایجادشده، عملاً تعداد کمتری از متقاضیان توانایی دریافت تسهیلات بیشتر را خواهند داشت. به نظر می‌رسد با توجه به وضعیت بانک مسکن، افزایش مبلغ تسهیلات از قدرت پرداخت آن بانک خارج باشد و این امر نیازمند تامین نقدینگی از سوی دولت است. بارها در بازار پول شاهد بودیم، زمانی که بانک مسکن با مشکل نقدینگی مواجه می‌شد، تعادل بازار به نحوی به هم می‌خورد که منابع از بانک‌هایی که ترازنامه پرریسک دارند و موسسات اعتباری بزرگ روانه بانک‌هایی چون بانک مسکن می‌شد، اگرچه موجب ایجاد بحران در نظام بانکی می‌شد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

با توجه به لزوم کفایت سرمایه مطمئن و سرمایه پایه کم‌ریسک برای پرداخت تسهیلات، وضعیت مطالبات بانک مسکن ایجاب می‌کند به منظور افزایش توانمندی برای پرداخت تسهیلات، سرمایه بانک افزایش یابد یا نقدینگی آن از طریق دولت در قالب خط اعتباری جدید با نرخ‌های کمتر جبران شود.

از طرفی، کاهش نرخ سود تسهیلات از هشت درصد به شش درصد موجب افزایش ناچیزی در توان خرید متقاضیان می‌شود، به عبارتی، به ازای هر یک درصد کاهش در نرخ سود، مبلغ تسهیلات قابل دریافت به میزان ۹ میلیون تومان افزایش می‌یابد. در شرایطی که هنوز توان خرید متقاضیان به اندازه خرید مسکن نرسیده یا به عبارتی، هنوز نه‌تنها نصف ارزش ملک را ندارند بلکه توانایی بازپرداخت اقساط وام مسکن را نیز ندارند، کاهش نرخ سود تاثیر قابل توجهی در تحریک تقاضای مسکن نخواهد داشت.

شاید در این شرایط دولت از طریق کاهش نرخ سود تسهیلات بتواند توان خرید را نسبتاً افزایش دهد اما در مقابل با افزایش ۱۰درصدی تورم، کل اثر کاهش نرخ سود تسهیلات از بین می‌رود، از طرفی تحریک تقاضا به نوبه خود افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد.

در چرخه حمایتی دولت، چهار عنصر متقاضی، بانک، دولت و فروشندگان ملک وجود دارد، در وضعیت تورمی پیش روی اقتصاد ایران در سال جاری و سال‌های بعد، هزینه اضافی بر متقاضی و بانک و دولت تحمیل شده و صرفاً فروشندگان منتفع خواهند شد.

زیرا متقاضی متحمل تسهیلات بیشتر به ازای متورم شدن قیمت مسکن شده و دولت برای پوشش هزینه ناشی از کاهش نرخ سود تسهیلات یارانه متناظر را به بانک مسکن پرداخت می‌کند، بانک نیز متحمل ریسک‌های اعتباری ناشی از عدم پرداخت اقساط می‌شود. در مجموع این طرح به نظر نمی‌رسد تحرکی در بازار مسکن ایجاد کند.

برای خرید و فروش مسکن در فاز 1 اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.