بازار مسکن تهران در اولین ماه از سال جدید با سقوط آزاد معاملات خرید مواجه شد و کمفروشترین ماه بازار ملک برای فروردین ۹۸ به ثبت رسید. کارنامه مقدماتی – آمار اولیه – از بازار معاملات مسکن فروردین امسال مطابق اطلاعات درجشده از مبایعهنامهها در سامانه رهگیری نشان میدهد ۲ هزار و ۵۰۰ واحد در تهران طی این ماه فروخته شد؛ درحالیکه معاملات در همه ماههای فروردین سالهای گذشته از ۴ هزار واحد کمتر نبوده است. سفتهبازها با اطلاع از بدبینی عمومی به آینده، مجددا نقش اصلی در معاملات پیدا کردهاند.
در حالی که معاملات مسکن در فروردین به پایینترین حد ممکن رسیده و حتی نسبت به ماه مشابه سالهای قبل هم نصف شده است، انتظارات تورمی فروشندهها سبب بازگشت سفتهبازان به بازار ملک شد.
کارنامه مقدماتی از معاملات مسکن در فروردین ماه ۹۸ حکایت از ریزش حداقل ۴۵ درصدی معاملات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نسبت به آمار معاملات در فروردین سال ۹۷ دارد. تعداد آپارتمانهای فروختهشده در اولین ماه سالجاری نسبت به آخرین ماه سال گذشته نیز افت قابلملاحظهای در حدود ۷۷ درصد دارد.
این آمارها البته حاصل محاسبات بر اساس برآورد اولیه تعداد معاملات بر اساس آخرین بهروزرسانی سامانه اطلاعات بازار املاک تا ظهر روز گذشته است. طبق اطلاعات این سامانه از اول تا ۳۱ فروردین ماه ۲۵۰۰ فقره آپارتمان در تهران فروخته شده و این در حالی است که طی یک دهه اخیر سابقه نداشته حتی در سالهای رکودی و در ماههای نیمه تعطیل فروردین حجم معاملات مسکن به زیر ۴۰۰۰ فقره برسد.اگرچه سامانه اطلاعات بازار املاک ایران تا ظهر روز گذشته دادههای مربوط به معاملات مسکن در تهران تا ۳۱ فروردین را منتشر کرده بود، اما با این حال نمیتوان این آمار را قطعی ارزیابی کرد، چراکه معمولا تعداد معاملات ثبت شده در این سامانه در اولین روز هر ماه اختلاف چند صدتایی با تعداد معاملات همان ماه پس از گذشت چند روز ابتدایی ماه جدید دارد.
به این ترتیب ممکن است تعداد معاملات در چند روز آینده به بیش از رقم ۲۵۰۰ فقره که روز گذشته احصا شد، افزایش یابد.
علت این اختلاف، زمان ثبت معاملات از سوی برخی مشاوران املاک است. معمولا عدهای از مشاوران املاک در روزهای آخر ماه و چند روز ابتدایی ماه جدید نسبت به ثبت قراردادهایی که در طول ماه منعقد شده اما هنوز آنها را در سامانه ثبت نکردهاند، اقدام میکنند.
به همین علت مراجع رسمی برای اعلام تحولات بازار مسکن هر ماه حداقل سه تا پنج روز بعد از پایان هر ماه تامل کرده و سپس دادههای آماری نهایی شده را برای محاسبات استفاده میکنند. بنابراین آنچه اکنون بهعنوان حجم معاملات فروردین ماه مبنای نگارش این گزارش قرار گرفته، کارنامه مقدماتی از بازار مسکن فروردین را منعکس میکند و برای انتشار کارنامه رسمی به چند روز زمان نیاز است.
حتی اگر این رقم را تعدیل کرده و با احتساب معاملاتی از فروردین که در دو سه روز آتی ثبت خواهند شد، تعداد معاملات را حدود ۳۰۰۰ فقره در نظر بگیریم، بازهم این رقم نشاندهنده سقوط آزاد حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی اولین ماه بهار است.
بررسی صاحبنظران اقتصادی نشان میدهد تصور اینکه افزایش قدرت خرید تقاضای مصرفی تاثیر مستقیم بر روند رشد قیمت دارد باعث غفلت از نقش موثر سه عامل بیرونی بازار شده است.
در این بررسی، رمز صحیح تحریک عرضه، به رسمیت شناخته شدن نیاز اعتباری تقاضای مصرفی بهخصوص خانهاولیها در گام اول و همچنین هدایت تسهیلات کارآمد و در استطاعت (پس از تعدیل سقف وامها متناسب با تورم ملکی) به بازار دوم معاملات در گام دوم عنوان شده است.
تسهیلات میتواند به بازار پیشخرید هدایت شود تا افزایش عرضه و تامین مالی تقاضای مصرفی را توامان تضمین کند. اما کمتوجهی به بازار تسهیلات رهنی، سازندهها را در حلقه آخر پروسه ساختوساز – مرحله فروش – با خلأ تقاضای موثر و رکود معاملات خرید روبهرو میکند که پیامد بعدی آن، رکود ساختمانی است.
پنج صاحبنظر اقتصادی متخصص بخش مسکن و ساختمان، ضمن هشدار درباره نقطه کور سیاستگذاری دولت، نسخه تعادلبخشی بازار ملک را به متولی بخش ارائه کردند.
آخرین اظهارنظر مسولان درباره آنچه دولت برای این بازار تدارک دیده است، از تمرکز صرف برنامهها بر سمت عرضه (ساخت و ساز) و بیپاسخ گذاشتن نیاز مالی تقاضای مصرفی بهخصوص خانهاولیها در مواجهه با تخریب قدرت تسهیلات خرید مسکن حکایت دارد.
بر این اساس اعلام شده است سیاست تعدیل ارزش ریالی تسهیلات خرید مسکن در دستور کار نیست و ظرفیتهای حمایتی و اعتباری در خدمت بازار ساخت مسکن قرار میگیرد.
هر چند یک مراجعه ساده به آرشیو حداقل ۳ دهه برنامهریزی در وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی فعلی، پیامدهای دوطرفه سرکوب تقاضای مصرفی در بخش مسکن را بهخوبی نشان میدهد اما در کنار شواهدی که درباره آثار منفی حذف خریداران مسکن از سیاستها و برنامههای دولت وجود دارد، نتایج بررسی کارشناسان در اینباره تصریح میکند: نادیده گرفتن نیاز اعتباری خانهاولیها بهعنوان نقطهکور سیاستگذاری، اگرچه در کوتاهمدت ظاهری مثبت از رونق ساختوساز بهواسطه تجمع منابع حمایتی در این سمت از بازار را به نمایش میگذارد اما در نهایت، تاوان این تجویز ناقص، هم به متقاضیان خرید مسکن و هم به سازندهها آسیب و خسارت وارد خواهد کرد.
در این بررسی، حسین عبدهتبریزی، تیمور رحمانی، داوود سوری، فردین یزدانی و علی قائدی به ترتیب تجربه جهانی تامین مسکن خانهاولیها، اشکالات نظام تامین مالی مسکن، ابزارهای مالی مناسب تقاضا، راهکار تحریک موثر و هدفمند عرضه مسکن و همچنین واقعیت مغفول درباره علل جهش قیمت مسکن و بهترین زمان و شکل تعدیل وام خرید خانهاولیها را تشریح کردهاند.
یک کارشناس اقتصادی با بیان اینکه ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده است گفت: احتمالا تا پایان سال سرعت رشد قیمتها صفر میشود و برای مدت نسبتا طولانی شاهد رکود بازار مسکن خواهیم بود که فرصت خوبی به خریداران واقعی میدهد.
رقم چهار درصد افزایش ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران نرخ بالایی محسوب میشود؛ زیرا اگر همین عدد را به صورت سالیانه در نظر بگیریم به رقم معادل ۱۰۰ درصد سالیانه میرسیم که حدود همین رشد در آذرماه اتفاق افتاد و شاهد افزایش ۹۲ درصدی قیمت بودیم. ولی احتمالا رشد قیمت مسکن تا پایان سال به صفر میرسد؛ زیرا شیب رشد آن کاهش یافته است.
برای خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
وی افزود: کاهش شیب رشد قیمت، قابل پیشبینی بود و حتی افزایش چهار درصد ماهیانه فراتر از انتظار بود. بیشترین رشد را در منطقه ۱ با ۱۰۵ درصد شاهد بودیم. با توجه به اینکه قیمتها در منطقه ۱ بالاتر از میانگین شهر تهران است، این افزایش، معدل کل شهر را به سمت بالا حرکت داده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در سیستم قیمتگذاری نمیتوان اثرات کیفیت را در نظر گرفت. معمولا در آمار، متوسط همه واحدها را در نظر میگیرند بنابراین در آمار نهایی خطا ایجاد میشود. به نظرم اگر این اثر را خارج کنیم احتمالا رشد قیمت در ماه گذشته کمتر بوده است.
سلطان محمدی با بیان اینکه سرعت افزایش قیمت در مناطقی که تقاضای واقعی وجود دارد کمتر شده است گفت: در مناطقی که توان خانوار تعیینکننده معاملات است رشد قیمت کاهش یافته ولی به دلیل فعالیتهای سوداگرانه در مناطق گرانقیمت، افزایش بیشتری را در این مناطق شاهد بودیم. ممکن است علتش این باشد کسانی که از افزایش قیمت ارز منتفع شدند یا ایرانیهایی که در خارج از کشور زندگی میکنند به این نتیجه رسیدهاند که هماکنون زمان خوبی برای تبدیل ارز به ملک است و بر این اساس در مناطق مرفهنشین اقدام به خرید مسکن کردند.
وی، افت شدید توان طرف تقاضا را در کاهش ۶۲ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه موثر دانست و افزود: با توجه به روندی که در بازار مسکن میبینیم بخش تقاضا باوجود این حجم از افزایش قیمت همچنان ضعیف باقی مانده و رشد قابل توجهی که مسکن در طول یک سال گذشته داشته، همه حاکی از آن است که ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده و یک دوره رکود نسبتا طولانی را در این بخش انتظار داریم.
این کارشناس اقتصاد مسکن، طول دوره رکود مسکن را به عوامل متعددی مرتبط دانست و گفت: همه چرخههای رونق و رکود در بازار مسکن مشابه هم تکرار نمیشود. ولی مطالعه نشان میدهد اگر روندهای قبلی ادامه پیدا کند در حال حاضر تقریبا حوالی قله قیمت مسکن قرار داریم و باید قیمتهای واقعی، آرام آرام به سمت توقف یا حتی به کاهش اندک برود.
سلطان محمدی تاکید کرد: چسبندگی قیمتها اجازه کاهش خیلی زیاد قیمت مسکن را نمیدهد؛ زیرا فروشندگان به سادگی متقاعد نمیشوند تا قیمتها را پایین بیاورند و فقط زمانی که رکود طولانی شود قیمتهای پیشنهادی را کاهش میدهند. اگر طبق پیشبیینی، رشد قیمت مسکن تا پایان سال متوقف شود، فرصت خوبی برای خریداران خواهد بود و مجالی میدهد که حرکت خود را برای خرید انجام دهند.
بانک مرکزی تازهترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سال جاری منتشر کرد که بر اساس آن، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان میدهدبر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۱ و ۹۱.۸ درصد افزایش را نشان میدهد.
نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: خروجی رشد بازارهای مسکن، طلا و ارز پس از جهش مقطعی قیمت، به رکود بازار مسکن منجر میشود.
با اشاره به اختلاف حدود ۱۰۰ درصدی رشد قیمت مسکن نسبت به سکه و ارز گفت: به اعتقاد من این اختلاف با همین تناسب تا پنج شش ماه آینده پیش میرود. رشد بازارهای موازی وقتی زیاد میشود قیمت مسکن هم بالا میرود. البته رشد اخیر قیمت مسکن از بازارهای رقیب کمتر است اما به طور مثال اگر سکه به رشد ۲۰۰ درصد برسد باید توقع داشته باشیم که رشد مسکن هم حدود ۸۰ درصد شود ولی خروجی آن رکود مسکن خواهد بود.
وی افزود: پیشبینی من این است که معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه یا نزدیک به تیرماه یا کمتر خواهد بود. تا نیمه مردادماه معاملات نسبت به تیرماه فرق چندانی نکرده و اگر پایین نیامده باشد، بیشتر هم نشده است.
نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره طرح قیمتگذاری مسکن گفت: صدور بخشنامه و آییننامه حرکت تعزیراتی یا راهکارهایی مثل قرارداد اجاره دو ساله و تعیین اجاره بها به نظر من هیچ تاثیری ندارد و نمیتواند در افزایش قیمتها بازدارنده باشد. مشکل اصلی بخش مسکن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. وقتی توازن وجود ندارد بقیه طرحها ممکن است در کوتاهمدت اثر بسیار محدود و کوتاهی داشته باشد ولی در میانمدت و درازمد اثری نخواهد داشت.
عقبایی ادامه داد: دولت و مجلس باید نگاهشان طولانی مدت باشد و نیازهای کشور را با افزایش تولید تامین کنند. وقتی در بعضی مناطق به ازای هر یک خانه چندین متقاضی وجود دارد دولت میخواهد چه طرحی بدهد که جلوی افزایش قیمت را بگیرد؟ بنابراین طرحهایی مثل قیمتگذاری بیشتر جنبه روانی دارد و راهکار اصلی نیست. ما باید از گفتاردرمانی خارج شویم و به سمت اقدامات عملی در حوزه مسکن برویم. اینکه موج خبری ایجاد کنیم و آخرش هم هیچ خروجی نداشته باشد مشکل مسکن حل نمیشود.
وی با بیان اینکه شش سال است شعار مسکن اجتماعی میدهیم و بعد افزایش قیمت را به گردن این و آن میاندازیم، گفت: طی شش هفت سال گذشته تولید ساختمان حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است. راهکار اصلی این است که دولت قیمت زمین را مدیریت کند و به اصلاح سیاستهای پولی و بانکی که دارای نقص و ایرادات خطرناک و مهلک است بپردازد. در کنار این موضوعات به جدا کردن اقتصاد از دولت در ابعاد مختلف و در حوزه مسکن بپردازد و توجه ویژه به انبوهسازان و سازندگان داشته باشد. وزارت راه و شهرسازی به عنوان نماینده اصلی دولت در حوزه مسکن، باید کارهایش را عملیاتی کند و البته از طرحهای شتابزده پرهیز داشته باشد.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: هر اقتصادی نیاز به برنامه کوتاه مدت، میان مدت و درازمدت دارد. ما باید در عین حال که به بحرانهای فعلی توجه میکنیم، نیمنگاهی هم به آینده بیندازیم که متاسفانه در مسکن این نگاه وجود ندارد.
بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ وارد دوره رکودی خود شد و این روند تا ابتدای سال ۹۶ ادامه یافت. نکته حائز اهمیت این است که قیمت یک مترمربع مسکن در تهران طی دوره رکود ۴ ساله، در حول و حوش ۴ میلیون تومان ثابت ماند.
از بهار سال ۹۶ افزایش قیمت مسکن بهصورت ملایم استارت خورد و از پاییز سال ۹۶ شتابی فزاینده به خود گرفت تا اینکه میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران به بیش از هشت و نیم میلیون تومان در شرایط کنونی رسید که حاکی از دو برابر شدن قیمت، نسبت به ۱۸ ماه قبل (بهار ۹۶) است.
اما سوال بسیاری از فعالان اقتصادی این است که آیا این روند افزایشی قیمت، قابل ِتداوم است؟
در پاسخ باید گفت، تحلیل مدلهای موجود، حاکی از آن است که کاهش تحرک قیمتی بازار مسکن طی ماههای آتی، قابل انتظار است و پس از طی شدن دوره گذار از رونق به رکود باید منتظر ورود به دوره رکود چندساله در بازار مسکن بود.
همچنین باید توجه داشت، همانطور که در دوره رونق بازار مسکن، شاهد صف خرید بودیم انتظار میرود با برچیده شدن تدریجی این صفها در دوره گذار، شاهد شکلگیری صف فروش در دوره رکودی باشیم. فعالان بازار مسکن چه خوششان بیاید چه خوششان نیاید، قیمت مسکن با الگوی حرکت پلهای نمیتواند پیوسته افزایش یابد.
شواهد بازار مسکن حاکی از آن است که هر چه به سال آینده (۱۳۹۸) نزدیکتر شویم، احتمال ورود به دوره رکود بیشتر میشود بهطوری که محتملترین سناریو برای بازار مسکن سال آینده، رکود است و اگر اتفاق غیر مترقبهای برای متغیرهای اصلی اقتصاد (مثل ارز، رشد اقتصادی، تورم عمومی و…) پیش نیاید، رکود چند ساله در انتظار بازار مسکن خواهد بود.
سوالی که ممکن است ذهنها را درگیر کند روند قیمتی مسکن در دوره رکود آتی است که هر چند صحبت کردن پیرامون آن در اقتصاد پرنوسان ایران، دارای خطای پیشبینی بالایی است اما سعی خواهد شد در زمان مناسب و پس از تکمیل فروض مدل اقتصادی ذیربط، سناریوهای آن ارائه شود.
برای اجاره آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.